Bari è oggi la piazza più liquida della Puglia per gli affitti brevi: aeroporto internazionale, porto, università e una stagionalità più lunga rispetto al resto della regione. Vediamo numeri reali di costi, ADR, occupazione e margine netto.
I dati che seguono si riferiscono a un bilocale ben posizionato del segmento medio-alto, gestito professionalmente. Ville, attici e immobili di lusso superano ampiamente questi range.
Tariffa media per zona di Bari
- Bari Vecchia: 130–200 €/notte, occupazione 80–88%
- Murat: 110–170 €/notte, occupazione 78–86%
- Lungomare: 140–220 €/notte, occupazione 76–84%
- Poggiofranco / Carrassi: 80–130 €/notte, occupazione 70–80%
- Vicinanze Politecnico / Università: 90–140 €/notte, occupazione 72–82%
Stagionalità a Bari
A differenza del Salento, Bari non ha un crollo invernale: la domanda business, gli eventi (Fiera del Levante, San Nicola, BIF&ST) e il flusso aeroportuale tengono alta l'occupazione anche tra novembre e marzo.
Picco assoluto: maggio–settembre, con tariffe +40% rispetto alla media. Bassa stagione vera: solo gennaio.
Ricavo lordo annuo tipico
Per un bilocale ben posizionato in zona Murat o Bari Vecchia, ADR media 145 € e occupazione 82% = circa 43.500 € di ricavo lordo annuo.
Lo stesso bilocale in zona universitaria, ADR 105 € e occupazione 76%, genera circa 29.100 € lordi.
Costi annui tipici
- Commissioni OTA (Airbnb 3% + Booking 15% media ponderata): 8–12% del lordo
- Property manager full service: 18–25% del lordo
- Pulizie e lavanderia (rifatturate o assorbite): 15–25% del lordo
- Utenze (luce, gas, acqua, internet): 1.800–2.800 €/anno
- TARI: 250–500 €/anno
- IMU (se non prima casa): variabile
- Manutenzione ordinaria: 600–1.200 €/anno
- RC + assicurazione: 250–500 €/anno
Margine netto reale
Su un lordo di 43.500 € in zona Murat con property manager, il netto pre-tasse si attesta tra 22.000 e 27.000 €. Con cedolare secca al 21% (primo immobile) il netto in tasca è circa 17.000–21.000 €.
Gestendo da soli si guadagnano circa 4–6 mila euro in più, a fronte di 8–12 ore settimanali di lavoro effettivo — più la reperibilità.
Quando Bari conviene davvero
- Quando il prezzo di acquisto resta sotto i 3.500 €/mq (alcune zone sì)
- Quando puoi posizionarti su business + leisure
- Quando hai accesso a una buona macchina operativa locale
Approfondisci
Vuoi vedere il quadro completo della piazza? Affitti brevi a Bari: zone, ADR e operations.
Per il quadro normativo: guida CIN affitti brevi Puglia, differenze CIN vs CIS Puglia, comunicazione Alloggiati Web, tassa di soggiorno per comune, soglia del terzo immobile e cedolare.
Decisione e costi: checklist per aprire un affitto breve in Puglia, cedolare secca 21% o 26%.
FAQ
Conviene di più Bari Vecchia o Murat?
Bari Vecchia ha ADR e occupazione più alti ma anche più rumore, recensioni più volatili e qualche restrizione. Murat è più stabile.
Quanto incide la Fiera del Levante sul revenue annuale?
Tra il 4% e il 7% del fatturato annuo, concentrato in 10 giorni. Va sfruttata con tariffe e minimum stay dedicati.
Ultimo aggiornamento: 03/05/2026. Fonti: Agenzia delle Entrate, Ministero del Turismo (BDSR), Regione Puglia, Polizia di Stato.