Aprire un affitto breve in Puglia oggi richiede di mettere in fila adempimenti regionali, nazionali, comunali e fiscali. Ecco la checklist completa, in ordine, dalla prima visura catastale al primo ospite.
L'ordine è importante: saltare un passo significa quasi sempre dover tornare indietro. Stampa questa lista e usala come traccia.
Step 1 — Verifica catastale e urbanistica
- Visura catastale aggiornata (categoria A/2, A/3, A/7 — non A/10)
- Verifica conformità urbanistica e abitabilità
- Controllo regolamento condominiale (alcuni vietano gli affitti brevi)
- Eventuale autorizzazione del proprietario se l'immobile è in locazione
Step 2 — SPID, PEC e firma digitale
Tutti gli adempimenti digitali richiedono SPID di livello 2 (o CIE) e una PEC personale. Per le SCIA serve la firma digitale.
Step 3 — CIS Puglia su portale SPOT
Accedi al portale SPOT della Regione Puglia con SPID, registra la struttura come 'locazione turistica' e ottieni il codice CIS. È prerequisito tecnico per tutto il resto.
Step 4 — CIN nazionale su BDSR
Apri la pratica sulla Banca Dati Strutture Ricettive del Ministero del Turismo, inserisci il CIS e ottieni il CIN. Esponilo subito sugli annunci e all'esterno dell'immobile.
Step 5 — Comunicazione SUAP (se necessaria)
Se sei sotto soglia imprenditoriale e non offri servizi, in genere basta la sola comunicazione regionale. Diversamente serve SCIA al SUAP del Comune.
Step 6 — Alloggiati Web Polizia di Stato
Richiedi le credenziali alla Questura di competenza. Da quel momento sei tenuto a comunicare ogni ospite entro 24 ore dall'arrivo.
Step 7 — Tassa di soggiorno comunale
Iscriviti al portale del Comune (se esiste) e configura modalità di riscossione e versamento. Verifica le esenzioni applicabili.
Step 8 — Inquadramento fiscale
- Se sei fino a 4 immobili: cedolare secca 21% sul primo, 26% dal 2° al 4°
- Se superi i 4: partita IVA obbligatoria
- Confronto sempre consigliato con un commercialista esperto di locazioni turistiche
Step 9 — Polizza RC e dotazioni di sicurezza
- RC terzi specifica per locazione turistica
- Rilevatori CO se c'è caldaia o cucina a gas
- Estintore consigliato
- Cassetta pronto soccorso
Step 10 — Listing, foto e canali
Solo dopo aver chiuso gli adempimenti pubblica gli annunci su Airbnb, Booking e portali secondari, con CIN sempre visibile. Foto professionali e descrizione localizzata fanno la differenza dal primo giorno.
Approfondisci
Per il quadro normativo: guida CIN affitti brevi Puglia, differenze CIN vs CIS Puglia, comunicazione Alloggiati Web, tassa di soggiorno per comune, soglia del terzo immobile e cedolare.
Decisione e costi: checklist per aprire un affitto breve in Puglia, cedolare secca 21% o 26%.
FAQ
Quanto tempo richiede l'iter completo?
Tra 2 e 6 settimane in media: il CIS è quasi immediato, il CIN richiede pochi giorni, le credenziali Alloggiati Web sono il punto più lento.
Posso iniziare ad affittare prima del CIN?
No. Da gennaio 2025 il CIN è obbligatorio: pubblicare un annuncio senza CIN espone a sanzioni da 500 a 5.000 €.
Ultimo aggiornamento: 03/05/2026. Fonti: Agenzia delle Entrate, Ministero del Turismo (BDSR), Regione Puglia, Polizia di Stato.