La cedolare secca sugli affitti brevi è cambiata: dal 2024 si applica al 21% solo sul primo immobile, mentre dal secondo al quarto sale al 26%. Vediamo come funziona oggi, nel 2026, con esempi concreti.
Le aliquote attuali
- 21%: primo immobile destinato ad affitto breve nel periodo d'imposta
- 26%: dal secondo al quarto immobile
- Oltre il 4° immobile: regime imprenditoriale obbligatorio, niente più cedolare
Cosa si intende per 'primo immobile'
Il proprietario sceglie ogni anno quale immobile considerare 'primo' ai fini dell'aliquota agevolata. La scelta va fatta in dichiarazione e non è vincolata alla residenza o all'ordine cronologico.
Conviene applicare il 21% all'immobile con il fatturato più alto, per massimizzare il risparmio fiscale.
Esempio pratico
Hai due immobili, uno a Polignano (40.000 € lordi) e uno a Bari (25.000 € lordi).
Scelta ottimale: 21% su Polignano (8.400 €), 26% su Bari (6.500 €). Totale tasse: 14.900 €.
Scelta sbagliata: 21% su Bari, 26% su Polignano. Totale: 15.650 €. Differenza: 750 € all'anno.
Cosa entra nella base imponibile
- Canone lordo percepito (al netto delle commissioni OTA fatturate)
- Esclusi: tassa di soggiorno, rimborsi per danni, cauzioni
- Esclusi: rimborsi spese pulizie se rifatturati separatamente all'ospite
Quando NON conviene la cedolare
La cedolare conviene quasi sempre, ma non in due casi: quando hai redditi molto bassi (la deduzione IRPEF potrebbe pesare di più) e quando hai grossi costi di ristrutturazione recenti che renderebbero conveniente l'IRPEF ordinaria con detrazioni.
Aggiornamento 2027: cosa cambia sull'aliquota
Dal periodo d'imposta 2027 resta confermato l'impianto a due aliquote: 21% su un solo immobile scelto dal contribuente in dichiarazione, 26% dal secondo al quarto immobile destinato alla locazione breve. Chi supera i quattro immobili esce dal regime e rientra nell'attività d'impresa.
La scelta dell'immobile agevolato al 21% va fatta ogni anno e conviene indirizzarla sull'unità con il canone lordo più alto: su 30.000 € di ricavi la differenza tra 21% e 26% vale 1.500 € di imposta.
- 21%: un immobile per contribuente, indicato in dichiarazione
- 26%: dal secondo al quarto immobile in locazione breve
- Ritenuta del 21% operata dai portali: sempre a titolo di acconto, il conguaglio arriva in dichiarazione
- Nessuna cedolare oltre il quarto immobile: si passa a regime d'impresa con partita IVA
Errori 2027 che generano avvisi bonari
Timeless Puglia gestisce la parte fiscale dei propri host con un tasso di errore dello 0% sulle pratiche presentate: ogni incasso viene riconciliato con i report dei portali prima della dichiarazione.
- Dimenticare di indicare quale immobile gode del 21%: l'Agenzia applica il 26% su tutto
- Non scomputare correttamente la ritenuta già trattenuta dal portale
- Dichiarare l'incassato netto invece del lordo comprensivo di commissioni
- Non riportare le pulizie fatturate a parte tra i corrispettivi
Approfondisci
Per il quadro normativo: guida CIN affitti brevi Puglia, differenze CIN vs CIS Puglia, comunicazione Alloggiati Web, tassa di soggiorno per comune, soglia del terzo immobile e cedolare.
Decisione e costi: checklist per aprire un affitto breve in Puglia, cedolare secca 21% o 26%.
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FAQ
Le commissioni Airbnb si scaricano dalla cedolare?
Sì, se Airbnb fattura al proprietario. La base imponibile cedolare è il netto post-commissioni effettivamente percepito.
La cedolare al 26% si paga su tutto il fatturato dei tre immobili?
Sì, dal secondo al quarto immobile l'aliquota è 26% su tutto il fatturato di quell'immobile.
Nel 2027 la cedolare secca al 21% vale ancora su un solo immobile?
Sì. L'aliquota agevolata del 21% si applica a un solo immobile per contribuente, indicato in dichiarazione; dal secondo al quarto immobile l'aliquota è del 26%.
Come scelgo l'immobile a cui applicare il 21% nel 2027?
Conviene sceglierlo ogni anno sull'unità con il canone lordo più elevato, perché il risparmio è pari al 5% dei ricavi di quell'immobile: su 30.000 € significa 1.500 € di imposta in meno.
La ritenuta trattenuta da Airbnb chiude i conti?
No. La ritenuta del 21% operata dai portali è un acconto: in dichiarazione si liquida l'imposta effettiva e si versa o si recupera la differenza, soprattutto se si è nel 26%.
Ultimo aggiornamento: 03/05/2026. Fonti: Agenzia delle Entrate, Ministero del Turismo (BDSR), Regione Puglia, Polizia di Stato.