La cedolare secca sugli affitti brevi è cambiata: dal 2024 si applica al 21% solo sul primo immobile, mentre dal secondo al quarto sale al 26%. Vediamo come funziona oggi, nel 2026, con esempi concreti.
Le aliquote attuali
- 21%: primo immobile destinato ad affitto breve nel periodo d'imposta
- 26%: dal secondo al quarto immobile
- Oltre il 4° immobile: regime imprenditoriale obbligatorio, niente più cedolare
Cosa si intende per 'primo immobile'
Il proprietario sceglie ogni anno quale immobile considerare 'primo' ai fini dell'aliquota agevolata. La scelta va fatta in dichiarazione e non è vincolata alla residenza o all'ordine cronologico.
Conviene applicare il 21% all'immobile con il fatturato più alto, per massimizzare il risparmio fiscale.
Esempio pratico
Hai due immobili, uno a Polignano (40.000 € lordi) e uno a Bari (25.000 € lordi).
Scelta ottimale: 21% su Polignano (8.400 €), 26% su Bari (6.500 €). Totale tasse: 14.900 €.
Scelta sbagliata: 21% su Bari, 26% su Polignano. Totale: 15.650 €. Differenza: 750 € all'anno.
Cosa entra nella base imponibile
- Canone lordo percepito (al netto delle commissioni OTA fatturate)
- Esclusi: tassa di soggiorno, rimborsi per danni, cauzioni
- Esclusi: rimborsi spese pulizie se rifatturati separatamente all'ospite
Quando NON conviene la cedolare
La cedolare conviene quasi sempre, ma non in due casi: quando hai redditi molto bassi (la deduzione IRPEF potrebbe pesare di più) e quando hai grossi costi di ristrutturazione recenti che renderebbero conveniente l'IRPEF ordinaria con detrazioni.
Approfondisci
Per il quadro normativo: guida CIN affitti brevi Puglia, differenze CIN vs CIS Puglia, comunicazione Alloggiati Web, tassa di soggiorno per comune, soglia del terzo immobile e cedolare.
Decisione e costi: checklist per aprire un affitto breve in Puglia, cedolare secca 21% o 26%.
FAQ
Le commissioni Airbnb si scaricano dalla cedolare?
Sì, se Airbnb fattura al proprietario. La base imponibile cedolare è il netto post-commissioni effettivamente percepito.
La cedolare al 26% si paga su tutto il fatturato dei tre immobili?
Sì, dal secondo al quarto immobile l'aliquota è 26% su tutto il fatturato di quell'immobile.
Ultimo aggiornamento: 03/05/2026. Fonti: Agenzia delle Entrate, Ministero del Turismo (BDSR), Regione Puglia, Polizia di Stato.