Quanto resta davvero in tasca dopo aver scelto la cedolare secca sugli affitti brevi? Nel 2026 le aliquote sono due: 21% sul primo immobile, 26% dal secondo al quarto. Dal quinto immobile scatta l'attività d'impresa.
Vediamo tre esempi concreti su immobili pugliesi tipici, con ricavi lordi, ritenuta OTA e imposta netta finale.
Le regole base 2026
- 21% sul primo immobile destinato ad affitto breve
- 26% dal 2° al 4° immobile dello stesso proprietario
- Dal 5° immobile = impresa (no cedolare, partita IVA + regime ordinario)
- Imponibile = ricavi lordi (NO deduzione spese)
- Airbnb e Booking trattengono il 21% come ritenuta d'acconto
Esempio 1 — Bilocale a Bari, primo immobile
Ricavi lordi 2025: 18.000 €. Aliquota: 21%. Imposta dovuta: 3.780 €. Airbnb ha già trattenuto 3.780 € (21% su tutti i ricavi). Da versare a saldo: 0 €. Netto in tasca: 14.220 € prima di pulizie, utenze e commissioni OTA.
Esempio 2 — Trullo Alberobello, 2° immobile
Ricavi lordi: 24.000 €. Aliquota: 26%. Imposta dovuta: 6.240 €. Ritenuta OTA: 5.040 € (21%). Da versare a saldo: 1.200 € (differenza tra 26% dovuto e 21% già trattenuto). Netto: 17.760 €.
Esempio 3 — 3 immobili Salento, host evoluto
Ricavi totali: 62.000 €. Primo immobile 28.000 € al 21% = 5.880 €. Secondo 20.000 € al 26% = 5.200 €. Terzo 14.000 € al 26% = 3.640 €. Totale imposta: 14.720 €. Ritenute OTA già versate: 13.020 €. Saldo: 1.700 €.
Cosa NON puoi dedurre
- Commissioni Airbnb/Booking (15-18%)
- Pulizie e biancheria
- Utenze (acqua, luce, gas, Wi-Fi)
- Manutenzione ordinaria
- Property manager
- Ammortamento immobile
Quando conviene il regime ordinario?
Se le spese deducibili superano il 35-40% dei ricavi (es. ristrutturazione recente, mutuo pesante, property manager full), l'IRPEF ordinaria con deduzioni può battere la cedolare. Simulazione caso per caso con commercialista.
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Approfondisci
Per il quadro normativo: guida CIN affitti brevi Puglia, differenze CIN vs CIS Puglia, comunicazione Alloggiati Web, tassa di soggiorno per comune, soglia del terzo immobile e cedolare.
Decisione e costi: checklist per aprire un affitto breve in Puglia, cedolare secca 21% o 26%.
FAQ
La cedolare 21% di Airbnb è definitiva?
Solo se sei sul primo immobile. Dal 2° devi versare il 5% di conguaglio (26%-21%) con F24.
Devo comunque presentare il modello Redditi?
Sì, va compilato il quadro RB anche se la ritenuta OTA copre tutto.
Cosa succede dal 5° immobile?
Diventa attività d'impresa: partita IVA, regime ordinario o forfettario, IVA, contributi INPS gestione commercianti.
Ultimo aggiornamento: 04/06/2026. Fonti: Agenzia delle Entrate, Ministero del Turismo (BDSR), Regione Puglia, Polizia di Stato.