Forfettario al 15% sembra sempre più vantaggioso di una cedolare al 21%. Spesso non lo è — perché il forfettario si applica al 40% del fatturato (coefficiente redditività ATECO 55.20.51) E aggiunge contributi INPS gestione separata. Numeri alla mano.
Cedolare secca privato — calcolo
Si applica al 100% del fatturato lordo (incluse pulizie e tassa soggiorno se non separata in fattura). Aliquota 21% sul primo immobile, 26% dal 2° al 4°. Niente contributi INPS, niente IRAP, niente partita IVA.
Forfettario partita IVA — calcolo
Coefficiente redditività ATECO 55.20.51 (alloggi vacanza): 40%. Su questo si applica imposta sostitutiva 15% (5% i primi 5 anni se nuova attività). In più contributi INPS gestione separata (24-26% sul reddito imponibile, riducibili al 35%).
Esempio €→€ — fatturato 30.000 €
- Cedolare 21%: 30.000 × 21% = 6.300 €. Netto 23.700 €.
- Forfettario 15% primi 5 anni (5%): imponibile 12.000 €, imposta 600 €, INPS ridotta ≈ 1.870 €. Totale 2.470 €. Netto 27.530 €.
- Forfettario 15% standard: imponibile 12.000 €, imposta 1.800 €, INPS ≈ 2.880 €. Totale 4.680 €. Netto 25.320 €.
Esempio €→€ — fatturato 60.000 €
- Cedolare 26% (secondo immobile): 60.000 × 26% = 15.600 €. Netto 44.400 €.
- Forfettario standard: imponibile 24.000 €, imposta 3.600 €, INPS ≈ 5.760 €. Totale 9.360 €. Netto 50.640 €.
Quando conviene cosa
- Cedolare 21%: 1 immobile, fatturato 8.000-35.000 €, no servizi → quasi sempre vincente
- Forfettario 5% startup: nuova attività + più immobili gestiti in regime imprenditoriale
- Forfettario 15%: 3-4 immobili con servizi accessori, fatturato 40.000-85.000 €
- Regime ordinario: oltre 85.000 € o con costi reali alti (mutuo, ristrutturazione)
Variabili che cambiano il calcolo
- Mutuo in corso: gli interessi NON sono deducibili in cedolare né forfettario
- Iscrizione gestione commercianti vs separata (cambia aliquota INPS)
- Reddito da lavoro dipendente che azzera il vantaggio INPS gestione separata
- Possibilità di dedurre IVA acquisti (solo regime ordinario)
Approfondisci
Per il quadro normativo: guida CIN affitti brevi Puglia, differenze CIN vs CIS Puglia, comunicazione Alloggiati Web, tassa di soggiorno per comune, soglia del terzo immobile e cedolare.
Decisione e costi: checklist per aprire un affitto breve in Puglia, cedolare secca 21% o 26%.
FAQ
Posso passare da cedolare a forfettario quando voglio?
Sì, scelta annuale in dichiarazione. Apertura partita IVA è il vero spartiacque.
Il forfettario 5% lo posso fare se ho già la P.IVA?
Solo se non hai svolto attività simile nei 3 anni precedenti.
Se affitto solo 2 mesi l'anno qual è meglio?
Cedolare 21% privato: zero burocrazia, zero contributi, zero commercialista.
Ultimo aggiornamento: 10/06/2026. Fonti: Agenzia delle Entrate, Ministero del Turismo (BDSR), Regione Puglia, Polizia di Stato.