Nel 2026 le regole fiscali sugli affitti brevi in Italia sono ormai stabilizzate ma ancora mal comunicate. Cedolare 21%/26%, forfettario 15%, IRPEF ordinaria: tre strade, tre risultati molto diversi in tasca. Abbiamo simulato tre casi reali — 1 immobile, 2 immobili, 3 immobili — con numeri pugliesi. Nessuna scelta è universalmente migliore: qui vedi qual è la migliore per ognuno dei tre profili.
Nota: le simulazioni non sostituiscono il commercialista. Servono a farti arrivare da lui con la domanda giusta.
Le 3 opzioni in 60 secondi
- Cedolare secca: 21% primo immobile, 26% dal secondo. Base imponibile = ricavo lordo (portali) senza deduzioni
- Forfettario: 15% (5% primi 5 anni). Base imponibile = ricavo × coefficiente 40%. Serve partita IVA
- IRPEF ordinaria: 23–43% a scaglioni. Base imponibile = ricavo – 95% deducibile documentato
Simulazione 1 — Bilocale singolo a Bari, 13.500€ lordi/anno
Cedolare 21%: 13.500 × 21% = 2.835€ tasse → 10.665€ netti. Adempimenti minimi.
Forfettario 15%: 13.500 × 40% × 15% = 810€ tasse, ma +INPS gestione separata ~26% del reddito imponibile (13.500 × 40% × 26% = 1.404€). Totale carico ~2.214€. Aggiungi contabilità (~700€/anno): netto 10.586€.
IRPEF: se non hai altri redditi, primo scaglione 23% ma con deduzioni forfettarie limitate. Netto ~9.900€.
Verdetto: cedolare vince. Fascia sotto i 15.000€, quasi sempre.
Simulazione 2 — Due bilocali a Ostuni, 34.000€ lordi/anno complessivi
Cedolare: 21% sul primo (17.000 × 21% = 3.570€) + 26% sul secondo (17.000 × 26% = 4.420€) = 7.990€ tasse. Netto 26.010€.
Forfettario 15% (P.IVA): 34.000 × 40% × 15% = 2.040€ + INPS ~3.536€ = 5.576€ + contabilità ~1.100€. Netto ~27.324€.
Verdetto: forfettario leggermente meglio ma solo se hai poche spese deducibili. Se hai commissioni PM 22% (7.480€), la cedolare torna competitiva perché il forfettario non deduce le spese reali.
Simulazione 3 — Tre trulli in Valle d'Itria, 62.000€ lordi/anno
Cedolare: 21% primo + 26% × 2 = 4.340 + 16.120 = 20.460€ tasse. Netto 41.540€.
Forfettario: 62.000 × 40% × 15% = 3.720€ + INPS ~6.448€ = 10.168€ + contabilità ~1.500€. Netto ~50.332€.
Verdetto: sopra i 50–60k lordi il forfettario stacca la cedolare in modo netto. Attenzione tetto 85.000€: sopra si passa a regime ordinario.
Cambi di scenario che rovesciano il conto
- Commissioni PM 26%: cedolare torna competitiva ovunque
- Ristrutturazione 30.000€ deducibile in 10 anni: IRPEF ordinaria vince nei primi 5 anni
- Terzo immobile fuori nucleo (2024→): forfettario obbligato ma solo con requisiti P.IVA
- Reddito secondario alto (dipendente 45k+): IRPEF scala malissimo, cedolare quasi sempre vince
DAC7 e trasparenza dal 2024
Da gennaio 2024 Airbnb, Booking, Vrbo comunicano trimestralmente all'Agenzia delle Entrate incassi, IBAN, giorni prenotati e ospiti. Nessuna area grigia: il tuo revenue è già noto. Simula onestamente e scegli il regime migliore sui dati veri.
Approfondisci
Per il quadro normativo: guida CIN affitti brevi Puglia, differenze CIN vs CIS Puglia, comunicazione Alloggiati Web, tassa di soggiorno per comune, soglia del terzo immobile e cedolare.
Decisione e costi: checklist per aprire un affitto breve in Puglia, cedolare secca 21% o 26%.
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FAQ
Posso cambiare regime ogni anno?
Sì per la cedolare (opzione annuale). Il forfettario ha vincoli triennali e requisiti P.IVA.
Serve commercialista?
Cedolare puro: opzionale ma consigliato. Forfettario o P.IVA: obbligatorio.
Le multe DAC7 sono pesanti?
Sì: da 3.000€ per omissione singola, con recidiva più che raddoppiate.
Ultimo aggiornamento: 07/11/2026. Fonti: Agenzia delle Entrate, Ministero del Turismo (BDSR), Regione Puglia, Polizia di Stato.