La cedolare secca al 21% è solo la punta dell'iceberg. Calcolando il rendimento netto reale di una casa vacanze in Puglia, ci sono almeno 4 altre voci fiscali che possono erodere il 18-32% del fatturato.
1. Cedolare secca: 21% o 26% (con un'insidia)
Dal 2024 la cedolare secca al 21% si applica al primo immobile. Dal secondo al quarto sale al 26%. Dal quinto in poi scatta automaticamente l'imprenditorialità (P. IVA obbligatoria).
2. IMU seconda casa
In Puglia l'IMU sulla seconda casa va dall'8,6‰ al 10,6‰. Per un immobile di rendita catastale 800€, l'IMU annua oscilla tra 1.150€ e 1.420€.
3. TARI maggiorata per locazione turistica
Quando il comune classifica l'immobile come 'struttura ricettiva', la TARI passa dalla tariffa domestica alla tariffa non-domestica: per 80mq da 80€ a 280-320€/anno.
4. Ritenuta d'acconto OTA al 21%
Dal 2024 Airbnb e Booking trattengono direttamente il 21% di cedolare e lo versano all'Erario per tuo conto.
5. Tassa di soggiorno: pagata male = sanzione
La tassa di soggiorno non è un tuo costo, ma sei agente contabile: se incassi 1.000€ e versi 950€, configura peculato (Cassazione 2022).
Strategie legali per ridurre l'impatto
- Suddivisione tra coniugi: ogni intestatario beneficia del 21% sul primo immobile
- Conferimento in SRL semplificata: utile sopra 4 immobili o 80k €/anno
- Compensazione IMU con credito d'imposta su efficientamento energetico
Approfondisci
Per il quadro normativo: guida CIN affitti brevi Puglia, differenze CIN vs CIS Puglia, comunicazione Alloggiati Web, tassa di soggiorno per comune, soglia del terzo immobile e cedolare.
Decisione e costi: checklist per aprire un affitto breve in Puglia, cedolare secca 21% o 26%.
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FAQ
Posso dedurre i costi di gestione dalla cedolare?
No, la cedolare è secca sul lordo. Per dedurre, devi optare per IRPEF ordinaria.
Quando conviene aprire P.IVA invece di cedolare?
Sopra i 65-80k€ di ricavi annui o con 4+ immobili.
Devo pagare IMU anche se sfitto?
Sì, IMU si paga sul possesso non sull'uso.
Le commissioni Airbnb sono deducibili?
Sì se sei in IRPEF ordinaria o P.IVA. In cedolare secca no.
Ultimo aggiornamento: 30/06/2026. Fonti: Agenzia delle Entrate, Ministero del Turismo (BDSR), Regione Puglia, Polizia di Stato.