Tenere un immobile in Puglia su Airbnb o affittarlo con contratto 3+2 è una delle decisioni più importanti per il proprietario nel 2026. Vediamo numeri reali su due case studio.
Caso 1: Bilocale 60mq a Bari Murat
Valore: 195.000€. Su 4+4 libero: 850€/mese × 12 = 10.200€ lordi, netti 8.058€. Su Airbnb con PM: occupancy 70%, ADR 95€ = 24.150€ lordi, netti ≈ 11.800€.
- Vantaggio Airbnb su Bari Murat: +46% netto
- Tempo gestione: 0h vs 3h/settimana con PM
- Rischio morosità: alto per affitto lungo, zero per Airbnb
Caso 2: Trullo a Cisternino
Valore: 280.000€. Affitto annuale: 750€/mese netti 7.110€. Airbnb stagionale: 32.000€ lordi, netti ≈ 17.500€.
- Vantaggio Airbnb: +146% netto
- Domanda residenziale local debolissima
Quando conviene il canone concordato 3+2
- Cedolare al 10% (vs 21%)
- IMU ridotta del 25%
- Monolocali in zona universitaria (Bari Poggiofranco, Lecce centro)
Stress gestionale: il fattore nascosto
Airbnb diretto: 8-12h/settimana in alta stagione. Con PM: 1h. Affitto lungo: zero in normalità, 50-200h in caso di sfratto (medio Bari: 14 mesi).
La scelta ibrida: transitorio 12 mesi
Contratto transitorio 1-18 mesi a studenti, lavoratori in trasferta o nomadi digitali. Cedolare 21%, immobile flessibile per stagione turistica successiva.
Approfondisci
Per il quadro normativo: guida CIN affitti brevi Puglia, differenze CIN vs CIS Puglia, comunicazione Alloggiati Web, tassa di soggiorno per comune, soglia del terzo immobile e cedolare.
Decisione e costi: checklist per aprire un affitto breve in Puglia, cedolare secca 21% o 26%.
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FAQ
Posso passare da affitto lungo ad Airbnb?
Sì se disdetta correttamente. Servono 6 mesi di preavviso per recesso anticipato.
Il canone concordato conviene nel 2026?
Sì, l'aliquota 10% è ancora il differenziale più conveniente.
Quanto pesa lo sfratto in Puglia?
Medio 14 mesi a Bari, fino a 22 a Lecce. Costi legali: 1.500-3.500€.
Posso intestare a SRL?
Sì sopra 4-5 immobili è vantaggioso fiscalmente.
Ultimo aggiornamento: 30/06/2026. Fonti: Agenzia delle Entrate, Ministero del Turismo (BDSR), Regione Puglia, Polizia di Stato.