Dal 2024 la cedolare secca sugli affitti brevi è al 21% solo per il primo immobile: dal secondo al quarto scatta l'aliquota al 26%. Su un bilocale medio in Puglia sono 4.500–5.700 € di tasse aggiuntive ogni anno rispetto alla soglia precedente.
In questa guida trovi la simulazione reale su 4 città pugliesi, le tre contromosse legali per mitigare la stangata e le trappole da evitare che portano molti host a pagare più di quanto dovrebbero.
Cedolare 21% vs 26%: cosa cambia esattamente nel 2026
La cedolare al 21% resta solo su UN immobile a scelta del contribuente per ciascun periodo d'imposta. Dal 2° al 4° immobile locato in forma breve, l'aliquota sostitutiva è 26% (art. 4 D.L. 50/2017 come modificato dalla L. 213/2023). Dal 5° immobile: presunzione di attività imprenditoriale → obbligo P.IVA, addio cedolare.
Simulazione reale: quanto perdi in 4 città pugliesi
- Bari, bilocale Murat, fatturato 24.800 €: cedolare 21% = 5.208 €; al 26% = 6.448 €. Perdita annua: +1.240 €
- Lecce, bilocale centro, fatturato 22.400 €: differenza annua +1.120 €
- Polignano, bilocale vista mare, fatturato 41.600 €: differenza annua +2.080 €
- Ostuni, monolocale, fatturato 19.200 €: differenza annua +960 €
- Su un portafoglio di 3 bilocali in Puglia (media), la differenza aggregata è 4.500–5.700 €/anno
3 contromosse legali per mitigare la stangata
1) Assegnazione ottimale della cedolare 21%: destinala all'immobile con il lordo più alto (massimizza il risparmio 5 punti). Sembra banale, ma il 40% degli host la assegna in ordine cronologico e paga di più.
2) Cointestazione con coniuge/familiare: se un secondo immobile è cointestato al 50%, ogni coniuge può beneficiare della propria cedolare 21% (una a testa). Verifica preventiva col commercialista sui presupposti civilistici.
3) Regime forfettario con P.IVA volontaria: sopra determinati fatturati, aprire P.IVA in forfettario 15% (o 5% i primi 5 anni) può risultare più efficiente. Analisi break-even caso per caso.
Trappole da evitare
- Sub-locazione fittizia a familiare: la Cassazione la considera elusione fiscale. Sanzione 90%-180% dell'imposta evasa
- Contratti a rotazione tra società fittizie: rischio abuso del diritto (art. 10-bis Statuto Contribuente)
- Splittare un immobile in 2 unità catastali solo per cedolare: se non c'è utilizzo separato reale, l'Agenzia riqualifica
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Decisione e costi: checklist per aprire un affitto breve in Puglia, cedolare secca 21% o 26%.
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FAQ
Posso cambiare l'immobile su cui applico il 21% ogni anno?
Sì. La scelta si effettua in dichiarazione dei redditi e vale solo per il periodo d'imposta. L'anno successivo puoi ricambiare in base al fatturato atteso.
Gli immobili cointestati contano 1 o 2?
Contano come 1 immobile ma 2 titolari: ciascuno dichiara la propria quota, ciascuno ha la propria soglia di cedolare 21% sul primo immobile personale.
La cedolare al 26% include già IRPEF e addizionali?
Sì, è sostitutiva di IRPEF, addizionale regionale e comunale, imposta di bollo e registro sul contratto. Fuori restano IMU e TARI.
Ultimo aggiornamento: 20/07/2026. Fonti: Agenzia delle Entrate, Ministero del Turismo (BDSR), Regione Puglia, Polizia di Stato.