Una masseria in Valle d'Itria è l'investimento più fotografato della Puglia e anche il più frainteso: fattura molto e costa molto.
Ecco il conto completo di una struttura con 4 camere e piscina nel 2026.
L'immobile tipo
Masseria ristrutturata di 260 mq con 4 camere matrimoniali, piscina 10x5, uliveto e parcheggio interno, tra Cisternino e Martina Franca.
Ricavi 2026
- Luglio–agosto: ADR 620€, 58 notti vendute
- Giugno e settembre: ADR 420€, 44 notti vendute
- Maggio e ottobre: ADR 300€, 26 notti vendute
- Totale lordo indicativo: 90.000€
Costi operativi reali
- Manutenzione piscina e trattamenti: 4.800€
- Giardino e uliveto: 3.200€
- Pulizie e biancheria su formato grande: 9.600€
- Utenze: 6.500€
- Assicurazione dedicata e presidio: 2.400€
- Commissioni piattaforme: circa 6.000€
Il netto e il rendimento
Al netto dei costi operativi restano circa 57.500€; dopo cedolare al 21% il netto si colloca vicino ai 44.000€. Su un valore immobiliare di 850.000€ è un rendimento lordo intorno al 10,6% e netto attorno al 5,2%.
Le variabili che spostano tutto
La piscina riscaldata allunga la stagione di 5–6 settimane; l'assenza di aria condizionata in una sola camera taglia il prezzo dell'intera struttura; i tempi di risposta lenti in fase di richiesta costano prenotazioni da migliaia di euro.
Perché Timeless Puglia
Timeless Puglia gestisce strutture di fascia alta con pricing stagionale, controllo qualità a ogni turnover e tasso di errore 0% sugli adempimenti normativi.
Approfondisci
Per il quadro normativo: guida CIN affitti brevi Puglia, differenze CIN vs CIS Puglia, comunicazione Alloggiati Web, tassa di soggiorno per comune, soglia del terzo immobile e cedolare.
Decisione e costi: checklist per aprire un affitto breve in Puglia, cedolare secca 21% o 26%.
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FAQ
Quanto rende una masseria in Valle d'Itria?
Una struttura con 4 camere e piscina genera nel 2026 circa 90.000€ lordi e 44.000€ netti dopo costi e imposte.
La piscina riscaldata conviene?
Sì: allunga la stagione di 5–6 settimane e giustifica un ADR più alto in aprile e ottobre.
Serve la partita IVA?
Non necessariamente: dipende dal numero di immobili e dai servizi offerti, non dalla dimensione della struttura.
Ultimo aggiornamento: 07/12/2026. Fonti: Agenzia delle Entrate, Ministero del Turismo (BDSR), Regione Puglia, Polizia di Stato.