Lecce è l'anomalia positiva della Puglia: non dipende dal mare, quindi non dipende dalla stagione. Congressi, università, turismo culturale e matrimoni tengono il calendario attivo anche a febbraio.
Il caso analizzato è un bilocale di 52 mq a cinque minuti a piedi da Piazza Sant'Oronzo, quattro posti letto. Nel 2027: 37.900€ lordi, 23.700€ netti.
Occupazione distribuita, non stagionale
L'occupazione annua è del 71% con 259 notti vendute. Nessun mese scende sotto il 48%, un dato che a Gallipoli o Vieste è impensabile.
L'ADR medio è di 146€, con picco ad agosto a 210€ e minimo a gennaio a 89€.
Costi 2027
- Pulizie e biancheria: 5.320€ (76 turnover)
- Utenze: 1.940€
- Commissioni piattaforme: 3.410€
- Gestione professionale (18%): 6.822€
- Manutenzione: 850€
- IMU e TARI: 1.180€
Il netto reale
Dopo costi operativi e cedolare secca al 21%, al proprietario restano 23.700€. Su un immobile acquistato e ristrutturato a 165.000€ significa un rendimento netto del 14,4%, il più alto tra i casi pugliesi che abbiamo analizzato.
Il motivo è strutturale: prezzi d'acquisto più bassi delle località di mare e occupazione distribuita su dodici mesi.
Cosa massimizza Lecce
Soggiorno minimo 1 notte infrasettimanale (il mercato business lo richiede), scrivania vera con sedia ergonomica, wifi certificato sopra i 100 Mbps e tariffe mensili per smart worker da novembre a marzo.
Perché Timeless Puglia
A Lecce gestiamo il mix tra turismo weekend e permanenze lunghe infrasettimanali con pricing separato per giorno della settimana.
Sugli adempimenti fiscali e di pubblica sicurezza il tasso di errore è dello 0%.
Approfondisci
Per il quadro normativo: guida CIN affitti brevi Puglia, differenze CIN vs CIS Puglia, comunicazione Alloggiati Web, tassa di soggiorno per comune, soglia del terzo immobile e cedolare.
Decisione e costi: checklist per aprire un affitto breve in Puglia, cedolare secca 21% o 26%.
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FAQ
Quanto rende un bilocale nel centro di Lecce nel 2027?
Circa 37.900€ lordi e 23.700€ netti, con occupazione annua del 71%.
Lecce funziona anche in inverno?
Sì: nessun mese scende sotto il 48% di occupazione grazie a turismo culturale, business e smart worker.
Qual è l'ADR medio a Lecce?
Circa 146€ nel 2027, con picco di 210€ ad agosto e minimo di 89€ a gennaio.
Conviene più Lecce o una località di mare?
Sul rendimento netto sì: i prezzi d'acquisto sono più bassi e l'occupazione è distribuita su tutto l'anno.
Ultimo aggiornamento: 11/05/2027. Fonti: Agenzia delle Entrate, Ministero del Turismo (BDSR), Regione Puglia, Polizia di Stato.