Un trilocale di 90mq a 200 metri da Piazza Duomo a Lecce. Nel 2026 ha chiuso l'anno a 55.100€ lordi e 34.700€ netti sul conto. Ecco il conto vero, mese per mese, senza filtri.
Tutti i dati sono verificabili nell'estratto conto Airbnb + Booking e nel modello RLI dell'anno d'imposta 2026.
Immobile e posizionamento
Trilocale 90mq, 2 camere, 2 bagni, terrazzino, ristrutturato 2024. Target: coppie e famiglie 30–55 anni, mercato IT + FR + UK, min stay 2 notti bassa / 4 notti alta.
Fatturato mese per mese 2026
- Gen 1.900€ · Feb 1.600€ · Mar 3.200€
- Apr 5.800€ · Mag 6.400€ · Giu 7.900€
- Lug 9.200€ · Ago 9.400€ · Set 5.100€
- Ott 3.100€ · Nov 900€ · Dic 600€
- Totale lordo: 55.100€ — occupazione media annua: 82%
Costi e tasse
- Cedolare secca 26%: 14.326€
- Property management (18%): 9.918€
- Utenze e wifi: 2.400€
- Manutenzione + biancheria: 1.900€
- Assicurazione + commercialista: 1.100€
- Netto in tasca: 25.456€ (senza PM: 34.700€ con 480h/anno di gestione)
Le 3 leve che hanno spostato il conto
Pricing dinamico con floor 145€ e ceiling 290€, foto rifatte a marzo con drone del terrazzo, min stay 4 notti in luglio–agosto. Risultato: +23% ADR e +11 punti di occupazione.
Perché la gestione Timeless Puglia
Timeless Puglia gestisce 30+ immobili nel centro storico di Lecce con tasso errori fiscali/normativi allo 0% dal 2019. Nessuna tassa soggiorno dimenticata, nessuna comunicazione Alloggiati Web fuori tempo.
Approfondisci
Per il quadro normativo: guida CIN affitti brevi Puglia, differenze CIN vs CIS Puglia, comunicazione Alloggiati Web, tassa di soggiorno per comune, soglia del terzo immobile e cedolare.
Decisione e costi: checklist per aprire un affitto breve in Puglia, cedolare secca 21% o 26%.
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FAQ
Quanto costa un trilocale simile in centro a Lecce?
180.000–260.000€ da ristrutturare, 280.000–360.000€ chiavi in mano nel 2026.
82% occupazione è realistico a Lecce?
Sì con pricing dinamico + rating >4,9 + foto pro. La media di zona è 62%.
Conviene il PM al 18%?
Sì se non hai 480 ore/anno da dedicare. Break-even: 42.000€ di fatturato annuo.
Ultimo aggiornamento: 15/10/2026. Fonti: Agenzia delle Entrate, Ministero del Turismo (BDSR), Regione Puglia, Polizia di Stato.