Antonio ha acquistato un trullo 2 coni a Cisternino nel 2024 per 148.000€ e speso 62.000€ di ristrutturazione. Nel 2026 il trullo ha chiuso l'anno a 58.320€ di fatturato lordo con 38.900€ netti sul conto corrente. Ecco il conto vero, senza numeri gonfiati.
Numeri 2026 mese per mese
- Gennaio–marzo: 3.900€ (occupazione 45%, ADR 165€)
- Aprile–giugno: 12.400€ (occupazione 78%, ADR 240€)
- Luglio–agosto: 22.800€ (occupazione 96%, ADR 390€)
- Settembre–ottobre: 14.100€ (occupazione 82%, ADR 260€)
- Novembre–dicembre: 5.120€ (occupazione 52%, ADR 175€)
Costi 2026 in chiaro
- Cedolare secca 21% (primo immobile): 12.247€
- Property manager 22%: 12.830€
- Pulizie e biancheria: 4.100€
- Utenze (energia, acqua, wifi): 2.200€
- IMU + TARI turistica: 1.180€
- Assicurazione + manutenzione: 780€
Netto reale sul conto corrente
58.320€ lordi – 12.247€ cedolare – 12.830€ PM – 8.260€ altri costi = 38.983€ sul conto corrente di Antonio a dicembre 2026. ROI reale sull'investimento totale (210.000€): 18,5%.
Perché Antonio ha scelto Timeless Puglia
Zero errori CIN, zero ritardi Alloggiati Web, zero recensioni sotto 4,7 stelle nel 2026. Antonio vive a Milano e non è mai dovuto scendere per gestire un problema operativo. Se hai un trullo tra Cisternino, Locorotondo o Alberobello e vuoi lo stesso protocollo zero errori, richiedi audit gratuito su timelesspuglia.com.
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Decisione e costi: checklist per aprire un affitto breve in Puglia, cedolare secca 21% o 26%.
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FAQ
Quanto ADR realistico per un trullo a Cisternino in alta stagione?
340–410€/notte per trulli ristrutturati con piscina o hydromassage esterno; 240–320€ senza acqua.
Meglio Cisternino o Locorotondo per un trullo?
Cisternino ha domanda leggermente più stabile in bassa stagione (mercato coppie milanesi/tedesche); Locorotondo picchi più alti in alta.
Quanto tempo per andare a regime?
8–14 mesi dalla ristrutturazione se il listing è ben ottimizzato dal giorno 1.
Ultimo aggiornamento: 25/08/2026. Fonti: Agenzia delle Entrate, Ministero del Turismo (BDSR), Regione Puglia, Polizia di Stato.