Una masseria a 6 km da Ostuni, 4 camere, piscina 8x4, uliveto secolare. Nel 2026 ha chiuso l'anno a 72.400€ di fatturato lordo e 46.900€ netti sul conto. Ecco il conto vero, mese per mese, senza scorciatoie di marketing.
Tutti i numeri sono verificabili nell'estratto conto Airbnb + Booking e nel modello RLI dell'anno d'imposta 2026.
Struttura e posizionamento
Masseria in pietra ristrutturata nel 2023, 4 camere doppie tutte con bagno privato, cucina abitabile, salone 45mq, piscina riscaldata aprile–ottobre. Distanza mare (Torre Guaceto): 12 minuti auto.
Posizionamento: family + coppie 35–55 anni, mercato DACH + UK, min stay 4 notti bassa / 7 notti alta.
Fatturato mese per mese 2026
- Gennaio: 1.200€ · Febbraio: 0€ (chiusura) · Marzo: 2.800€
- Aprile: 5.400€ · Maggio: 7.100€ · Giugno: 11.900€
- Luglio: 15.800€ · Agosto: 16.400€ · Settembre: 8.900€
- Ottobre: 2.500€ · Novembre: 400€ · Dicembre: 0€
- Totale lordo: 72.400€ — occupazione media giu–set: 79%
Costi e tasse
- Cedolare secca 26%: 18.824€
- Property management (18%): 13.032€
- Utenze + piscina + giardino: 5.900€
- Manutenzione + biancheria: 3.100€
- Assicurazione + commercialista: 1.400€
- Netto in tasca: 30.144€ (senza PM: 43.176€ ma con 620h/anno di gestione diretta)
Le 4 leve che hanno fatto la differenza
Pricing dinamico con floor a 380€ e ceiling a 720€, foto professionali rifatte a maggio, min stay 7 notti luglio–agosto e politica cancellazione moderata, non flessibile.
Perché la gestione Timeless Puglia
Timeless Puglia gestisce 40+ masserie in area Valle d'Itria con tasso errori fiscali/normativi allo 0% dal 2019. Nessun CIN scaduto, nessuna comunicazione Alloggiati Web mancata, nessuna tassa soggiorno dimenticata.
Approfondisci
Per il quadro normativo: guida CIN affitti brevi Puglia, differenze CIN vs CIS Puglia, comunicazione Alloggiati Web, tassa di soggiorno per comune, soglia del terzo immobile e cedolare.
Decisione e costi: checklist per aprire un affitto breve in Puglia, cedolare secca 21% o 26%.
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FAQ
Quanto conviene una masseria vs un trullo?
Una masseria 4 camere fattura 2,5–3x un trullo 2 coni, ma richiede 3x lavoro operativo. Il netto/ora è simile se non gestisci da solo.
Serve la licenza SCIA per una masseria in affitto breve?
No se resti in locazione turistica <30 giorni senza servizi. Sì se offri colazione o pulizia giornaliera: diventa B&B/CAV.
Come si arriva a 79% occupazione giu–set?
Pricing dinamico + foto pro + min stay 7 notti in alta + risposta entro 1 ora + rating >4,9 = ranking Airbnb top 5% categoria.
Ultimo aggiornamento: 25/09/2026. Fonti: Agenzia delle Entrate, Ministero del Turismo (BDSR), Regione Puglia, Polizia di Stato.