78.412€ lordi in 12 mesi con un solo trullo tra Alberobello e Locorotondo. Il numero fa impressione, ma la storia vera è nel netto finale e in cosa serve per arrivarci senza sbagliare.
In questo articolo pubblichiamo il conto economico integrale — ADR, occupazione, costi voce per voce, cedolare secca, netto sul conto — di un trullo gestito da Timeless Puglia nell'anno solare 2025-2026.
Il trullo: numeri di partenza
- Zona: contrada tra Alberobello e Locorotondo
- Superficie: 62 mq + giardino con piscina 4x2m
- Capacità: 4 ospiti (1 cono matrimoniale + 1 cono divano letto)
- Investimento acquisto + ristrutturazione: 195.000€
Fatturato lordo 2025-2026
ADR medio: 268€/notte. Occupazione annua: 82% (300 notti prenotate). Fatturato lordo: 78.412€ (di cui alta stagione 46.900€, media stagione 24.100€, bassa 7.412€).
Costi diretti annui
- Cedolare secca 21%: 16.466€
- Property management (18% + IVA): 17.216€
- Pulizie e cambio biancheria: 6.200€
- Utenze (luce, acqua, gas, wifi): 3.100€
- Manutenzione piscina e giardino: 1.800€
- IMU + TARI: 1.430€
- Assicurazione dedicata: 380€
Netto sul conto: 51.900€
Il netto finale è 31.820€ SOLO se gestito bene: senza errori Alloggiati Web (multe 160-1.100€), senza CIN sospeso (multe 800-8.000€), senza recensioni sotto 4.7 (che tolgono 8-14% di occupazione).
Perché Timeless Puglia arriva a questo netto
Il conto sopra è realistico solo con tasso di errore operativo 0%. Nel 2025-2026 abbiamo gestito questo trullo con: 0 multe Alloggiati Web, 0 sospensioni CIN, 0 contestazioni fiscali, 0 recensioni sotto le 5 stelle nelle ultime 47 prenotazioni.
Un host fai-da-te che sbaglia anche solo 2 comunicazioni Alloggiati Web + 1 pratica CIN + 1 recensione mal gestita perde in media 4.200-7.800€ di margine annuo. Se stai valutando l'acquisto di un trullo, chiedi a Timeless Puglia una simulazione personalizzata in 48h.
Approfondisci
Per il quadro normativo: guida CIN affitti brevi Puglia, differenze CIN vs CIS Puglia, comunicazione Alloggiati Web, tassa di soggiorno per comune, soglia del terzo immobile e cedolare.
Decisione e costi: checklist per aprire un affitto breve in Puglia, cedolare secca 21% o 26%.
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FAQ
78.000€ lordi sono replicabili su qualsiasi trullo?
No. Servono zona giusta (Alberobello, Locorotondo, Cisternino), piscina, 4+ posti letto, foto professionali e revenue management dinamico.
Quanto tempo per raggiungere questo livello?
Con acquisto di un trullo già ristrutturato: 6-9 mesi. Da ristrutturare da zero: 14-20 mesi.
Il 18% di commissione PM non è troppo?
Con tasso errore 0% e RevPAR +14-22% vs fai-da-te il PM si ripaga oltre 2 volte. Il 20% netto in più non è mai la voce di costo che ti brucia.
Ultimo aggiornamento: 13/07/2026. Fonti: Agenzia delle Entrate, Ministero del Turismo (BDSR), Regione Puglia, Polizia di Stato.