I property manager promettono 30.000€ su un bilocale in Puglia. La realtà 2026 è più articolata. Abbiamo raccolto i numeri veri di 4 bilocali 55mq gestiti dal nostro network — uno per città — e li pubblichiamo integralmente.
Bilocale 1 — Bari zona Murat
- ADR medio: 92€
- Occupazione: 74%
- Fatturato lordo: 24.850€
- Costi diretti: 8.900€
- Cedolare 21%: 5.219€
- Netto: 10.731€
Bilocale 2 — Lecce centro storico
- ADR medio: 78€
- Occupazione: 68%
- Fatturato lordo: 19.360€
- Costi diretti: 6.900€
- Cedolare 21%: 4.066€
- Netto: 8.394€
Bilocale 3 — Monopoli borgo antico
- ADR medio: 118€
- Occupazione: 82%
- Fatturato lordo: 35.320€
- Costi diretti: 11.400€
- Cedolare 21%: 7.417€
- Netto: 16.503€
Bilocale 4 — Polignano vista mare
- ADR medio: 148€
- Occupazione: 84%
- Fatturato lordo: 45.360€
- Costi diretti: 13.200€
- Cedolare 21%: 9.526€
- Netto: 22.634€
Cosa fa la differenza tra 8.400€ e 22.600€ netti
- Zona (vista mare vale +40-70% ADR)
- Foto professionali (differenza +25-40% CTR)
- Revenue management dinamico (+14-22% RevPAR)
- Tasso di errore operativo (0% vs 8-15% del fai-da-te)
- Recensioni sopra 4.9 (impatto ranking +30%)
Perché Timeless Puglia porta i bilocali sulla fascia alta
I 4 bilocali sopra sono tutti gestiti dal nostro network. Su bilocali comparabili gestiti male vediamo -6.000/-9.000€ di netto annuo. Il differenziale è quasi tutto in operations con tasso di errore 0% e pricing dinamico.
Se stai valutando l'acquisto di un bilocale in Puglia chiedici una proiezione economica realistica per zona: rispondiamo in 48h con ADR, occupazione e netto proiettato per il tuo caso specifico.
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Per il quadro normativo: guida CIN affitti brevi Puglia, differenze CIN vs CIS Puglia, comunicazione Alloggiati Web, tassa di soggiorno per comune, soglia del terzo immobile e cedolare.
Decisione e costi: checklist per aprire un affitto breve in Puglia, cedolare secca 21% o 26%.
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FAQ
I 22.634€ di Polignano sono replicabili?
Sì con vista mare, foto pro, revenue management e 0 errori operativi. Senza uno di questi 4 fattori il netto scende a 14-17.000€.
Meglio Bari o Salento per un bilocale?
Bari ha stagione più lunga (8 mesi utili), Salento ha ADR più alto ma stagione corta (4-5 mesi). Netto annuo comparabile, tranne che a Polignano/Monopoli dove il Salento vince.
Ultimo aggiornamento: 17/07/2026. Fonti: Agenzia delle Entrate, Ministero del Turismo (BDSR), Regione Puglia, Polizia di Stato.