Il trullo è l'immobile più fotografato di Puglia e uno dei più fraintesi come investimento: fattura bene, ma ha una struttura di costi che un appartamento non ha.
Questo è il conto completo 2027 di un trullo ristrutturato per quattro persone, a dieci minuti a piedi da Rione Monti ad Alberobello.
Investimento iniziale
Acquisto 145.000€, ristrutturazione conservativa 78.000€ (chiancarelle, deumidificazione, impianti), arredo 22.000€. Investimento complessivo: 245.000€.
La ristrutturazione di un trullo non è comprimibile come quella di un appartamento: vincoli, materiali e maestranze specializzate incidono in modo strutturale.
Fatturato 2027
- Alta stagione (giugno-settembre): 24.300€, ADR 195€, occupazione 84%
- Ponti e festività (Pasqua, ponti primaverili, Natale): 6.100€
- Spalle (aprile-maggio, ottobre): 7.200€, ADR 125€
- Bassa stagione: 2.200€
- Totale lordo: 39.800€ su 161 notti
I costi specifici del trullo
Umidità e manutenzione della copertura sono voci ricorrenti: 1.400€ l'anno tra deumidificazione, controlli e piccoli interventi sulla pietra.
A questo si aggiungono commissioni 15% (5.970€), pulizie e biancheria 4.300€, utenze 2.600€, IMU e TARI 1.520€, assicurazione 380€.
Il netto reale
Dopo cedolare secca al 21% (8.358€), il netto sul conto è di 24.600€. Rendimento netto sull'investimento complessivo: 10%.
È un rendimento solido, ma inferiore a quello di un bilocale costiero comprato bene: il trullo compensa con una domanda meno stagionale e un valore immobiliare molto stabile.
Vincoli da conoscere prima di comprare
- Molti trulli sono soggetti a vincolo paesaggistico: ogni intervento esterno richiede autorizzazione
- Le superfici sono ridotte: il numero di posti letto è quasi sempre limitato a 4
- L'assenza di piscina taglia fuori il segmento più remunerativo delle famiglie lunghe
- I costi di manutenzione straordinaria vanno accantonati: 1.500-2.000€ l'anno
Come si alza il rendimento
Le leve reali sono tre: allungare la stagione con i ponti, alzare l'ADR di agosto con foto e posizionamento migliori, e vendere direttamente il 20% delle notti per recuperare commissioni.
Un trullo ben gestito arriva a 45.000€ lordi senza cambiare nulla della struttura: cambia solo il modo in cui viene venduto.
Perché Timeless Puglia
Conosciamo i vincoli e i costi reali della Valle d'Itria: valutiamo l'immobile prima dell'acquisto e gestiamo manutenzione programmata, pricing e distribuzione multicanale.
Su CIN, CIS regionale, Alloggiati Web e tassa di soggiorno manteniamo un tasso di errore dello 0%.
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Decisione e costi: checklist per aprire un affitto breve in Puglia, cedolare secca 21% o 26%.
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FAQ
Quanto rende un trullo ad Alberobello nel 2027?
Circa 39.800€ lordi e 24.600€ netti per un trullo ristrutturato da 4 posti letto, pari a un rendimento netto del 10% sull'investimento.
Quanto costa mantenere un trullo?
Circa 1.400€ l'anno di manutenzione specifica, oltre alle voci ordinarie: è la differenza principale rispetto a un appartamento.
Serve un'autorizzazione per ristrutturare un trullo?
Sì, quasi sempre: molti trulli sono soggetti a vincolo paesaggistico e gli interventi esterni richiedono autorizzazione.
Il trullo è un investimento migliore di un appartamento sul mare?
Rende un po' meno in percentuale ma ha stagionalità più distribuita e un valore immobiliare storicamente più stabile.
Ultimo aggiornamento: 08/04/2027. Fonti: Agenzia delle Entrate, Ministero del Turismo (BDSR), Regione Puglia, Polizia di Stato.