Il trullo è il prodotto più riconoscibile dell'offerta turistica pugliese e quello con il ticket medio più alto della regione. Nel 2025 un trullo restaurato con piscina in Valle d'Itria genera tra 35.000 e 75.000 € lordi/anno — ma porta con sé costi e vincoli che molti investitori sottovalutano.
ADR e occupazione 2025 per comune
- Alberobello centro (trullo 2 cam, no piscina): ADR 175 €, occ. 56%
- Alberobello campagna (trullo + piscina): ADR 245 €, occ. 62%
- Cisternino: ADR 220 €, occ. 58%
- Locorotondo: ADR 235 €, occ. 60%
- Martina Franca campagna: ADR 260 €, occ. 55%
- Ostuni rurale (trulli/lamie): ADR 280 €, occ. 57%
Costi reali specifici del trullo
- Manutenzione pietra a secco e chianche del cono: 1.500-3.000 €/anno
- Trattamento umidità (deumidificatori + ventilazione): 600-1.000 €
- Manutenzione piscina (apertura/chiusura + assistenza): 1.800-2.800 €
- Cura giardino e ulivi: 800-1.500 €
- Disinfestazione zanzare/scorpioni stagionale: 300-500 €
- Pulizie più lunghe (più mq, scale, esterni): +40% vs appartamento
Esempio €→€ — Trullo 3 coni + piscina, Cisternino
Lordo 52.000 €. OTA 8.300 €, PM 22% (11.400 €), utenze 3.200 €, manutenzione + giardino + piscina 6.500 €, IMU/TARI 2.100 €, assicurazione 600 €. Operativo 19.900 €.
Cedolare 21% sul lordo (primo immobile) = 10.920 €. Netto: 8.980 €. Su investimento 320.000 € (acquisto + ristrutturazione + arredi): 2,8% di rendimento — basso. Il trullo paga sul capital gain immobiliare (+ 4-6% l'anno in Valle d'Itria) più che sul cash flow.
Vincoli paesaggistici da conoscere prima di comprare
- PPTR Puglia: zone A e B richiedono autorizzazione per qualsiasi intervento esterno
- Restauro conservativo obbligatorio per coni e cummerse
- Piscine: solo interrate, max 32 mq in zona agricola, autorizzazione paesaggistica
- Pannelli FV consentiti solo a terra in zone non vincolate
Quando il trullo conviene davvero
Conviene se compri sotto 180.000 € con ristrutturazione già fatta, se hai un property manager locale (gestione a distanza è una trappola), se accetti che il cash flow sia modesto ma il valore immobiliare cresca. Non conviene se ti aspetti yield 7-8% come Bari città.
Approfondisci
Per il quadro normativo: guida CIN affitti brevi Puglia, differenze CIN vs CIS Puglia, comunicazione Alloggiati Web, tassa di soggiorno per comune, soglia del terzo immobile e cedolare.
Decisione e costi: checklist per aprire un affitto breve in Puglia, cedolare secca 21% o 26%.
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FAQ
Posso ricavare un trullo con SCIA per affitto breve?
Sì, locazione turistica pura non richiede SCIA fino al 4° immobile e senza servizi alla persona.
Quante notti minime?
In alta stagione 5-7 notti minimum stay è lo standard; sotto le 4 notti si svaluta il prodotto.
Trullo o masseria, cosa rende di più?
Trullo ha yield % più alta, masseria ha fatturato assoluto più alto ma capex molto maggiore.
Ultimo aggiornamento: 10/06/2026. Fonti: Agenzia delle Entrate, Ministero del Turismo (BDSR), Regione Puglia, Polizia di Stato.