La masseria è il prodotto extralberghiero più premium della Puglia. Affittata intera a gruppi (matrimoni, retreat, famiglie allargate) può generare numeri molto importanti, ma richiede investimento, team operativo e marketing internazionale.
Numeri reali di una masseria nel 2026
- Masseria 8-12 persone con piscina: ADR 800-1.600 €, occupazione 55-65% stagionale, lordo 80-150k €/anno
- Masseria 14-20 persone con piscina e team: ADR 1.500-3.200 €, lordo 150-320k €/anno
- Masseria boutique con servizio (chef, concierge): ADR 2.500-5.500 €, fatturato 300-700k €/anno
Modello operativo e costi
Le masserie di fascia alta richiedono housekeeper, manutentore, gestione welcome con catering, partnership con chef e wine experience. Costi operativi tipici 30-45% del fatturato. Property manager dedicato 12-20% del fatturato (su masserie premium si paga meno in percentuale ma con minimi mensili).
Canali di vendita
Airbnb Luxe, Plum Guide, The Thinking Traveller, agenzie luxury internazionali. La quota Airbnb scende al 30-50%, sito diretto e agenzie luxury salgono. ADR medio +40% rispetto a canali standard.
Approfondisci
Per il quadro normativo: guida CIN affitti brevi Puglia, differenze CIN vs CIS Puglia, comunicazione Alloggiati Web, tassa di soggiorno per comune, soglia del terzo immobile e cedolare.
Decisione e costi: checklist per aprire un affitto breve in Puglia, cedolare secca 21% o 26%.
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FAQ
Quanto costa avviare una masseria turistica?
Acquisto + ristrutturazione 1,2-3,5 mln €. Avvio operativo (arredo, piscina, marketing): 120-280k €.
Quale ROI realistico in 5 anni?
5-9% lordo annuo a regime, dal terzo anno. I primi 24 mesi sono usualmente sotto break-even per spese di marketing e onboarding del prodotto.
Posso vendere matrimoni nella masseria?
Sì, se hai autorizzazioni per evento privato (vincoli paesaggistici, capienza, sicurezza). I matrimoni generano 8-25k € per evento ma richiedono organizzazione dedicata.
Ultimo aggiornamento: 25/06/2026. Fonti: Agenzia delle Entrate, Ministero del Turismo (BDSR), Regione Puglia, Polizia di Stato.