La masseria in affitto breve è l'asset a più alto revenue assoluto della Puglia: ADR medio 480–1.200 €/notte, fatturato lordo 95.000–240.000 €/anno per una struttura da 4-6 camere ben posizionata in Valle d'Itria o Salento. Ma i costi di gestione sono altrettanto alti.
Ecco il conto completo di 5 masserie pugliesi analizzate nel 2026: fatturato reale, costi di gestione, netto in tasca e ROI sull'investimento totale. Senza numeri gonfiati.
Masseria 1: Valle d'Itria, 5 camere, piscina, 4 ettari
Investimento totale (acquisto + ristrutturazione): 1.480.000 €. Fatturato lordo 2025: 187.400 €. Occupazione: 71% su 210 giorni operativi. ADR medio: 1.260 €/notte. Costi diretti (pulizie, biancheria, giardinaggio, piscina, utenze): 58.200 €. Property manager (18%): 33.732 €. Cedolare 21% + 26% su seconda quota: 42.100 €. Netto annuo: 53.368 €. ROI netto sull'investimento: 3,6%.
Masseria 2: Salento interno, 4 camere, no piscina, restauro conservativo
Investimento: 720.000 €. Fatturato lordo: 96.800 €. Occupazione: 62% su 180 giorni. ADR: 866 €/notte. Costi diretti: 28.400 €. PM 20%: 19.360 €. Cedolare 21%: 20.328 €. Netto: 28.712 €. ROI netto: 4,0%. Il caso più efficiente del campione.
Masseria 3: costa Ionica, 6 camere, piscina e ristorante interno
Investimento: 2.300.000 €. Fatturato lordo: 241.600 € (di cui 68.000 € da ristorante). Costi operativi altissimi per componente F&B: 128.000 €. PM 22%: 53.152 €. Cedolare: 44.000 €. Netto: 16.448 €. ROI netto: 0,7%. Attenzione: la componente ristorativa non sempre migliora la marginalità.
Masseria 4: Alta Murgia, 4 camere + 2 dependance, 6 ettari uliveto
Investimento: 890.000 €. Fatturato lordo: 118.200 €. Occupazione: 68% su 195 giorni. Costi diretti: 32.100 €. PM 18%: 21.276 €. Cedolare + IMU: 27.480 €. Netto: 37.344 €. ROI netto: 4,2%. Il modello 'masseria semplice' ben posizionata risulta il più efficiente.
Masseria 5: bassa Valle d'Itria, 5 camere, gestione autonoma
Investimento: 1.100.000 €. Fatturato lordo: 142.000 €. Costi diretti: 41.200 €. Nessuna commissione PM (autogestione). Cedolare: 29.820 €. Netto: 70.980 €. ROI netto: 6,5%. Ma: 32 ore/settimana di lavoro personale del proprietario, difficilmente sostenibile senza staff.
Confronto sintetico e break-even ristrutturazione
- ROI netto medio del campione: 3,8%
- Masserie ristrutturate in modo eccessivo (>1.500 €/mq) → ROI sotto il 2,5%
- Break-even ristrutturazione conservativa: 900–1.200 €/mq
- Costo assicurazione RC multi-rischio masseria: 1.800–3.400 €/anno
- IMU aliquota media Puglia su masserie non residenza: 10,6 per mille
Perché una masseria richiede property manager specializzato
La masseria ha KPI operativi diversi dal bilocale: gestione staff pulizie in-house (2-4 persone), manutenzione piscina certificata, coordinamento fornitori F&B, sicurezza HACCP per colazioni, gestione eventi privati. Un property manager generalista brucia margine.
Timeless Puglia gestisce masserie con team dedicato: 0% errori su Alloggiati Web (verifica dual-operator), 0% accertamenti fiscali sui clienti negli ultimi 2 anni, +18% RevPAR medio nel primo anno di gestione. Se hai una masseria o valuti l'acquisto, richiedi un'analisi 48h gratuita: verifichiamo posizionamento, ADR target e break-even sulla ristrutturazione.
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Per il quadro normativo: guida CIN affitti brevi Puglia, differenze CIN vs CIS Puglia, comunicazione Alloggiati Web, tassa di soggiorno per comune, soglia del terzo immobile e cedolare.
Decisione e costi: checklist per aprire un affitto breve in Puglia, cedolare secca 21% o 26%.
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FAQ
Quanto costa comprare una masseria in Puglia nel 2026?
Range molto ampio: da 350.000 € per rustici da ristrutturare in aree interne, fino a 3-4 M€ per masserie storiche in Valle d'Itria già operative. Media di mercato per struttura 4-5 camere: 800.000–1.500.000 €.
Meglio Valle d'Itria o Salento per una masseria?
Valle d'Itria: ADR più alto, stagione più lunga (8 mesi), clientela internazionale premium. Salento: ADR concentrato in luglio-agosto, occupazione totale annua più bassa, ma ticket medio evento wedding più alto.
Quanto rende una masseria in autogestione vs property manager?
In autogestione +2 punti di ROI netto ma 25-35 ore/settimana di lavoro personale. Con PM specializzato -2 punti ROI ma zero ore proprietario. Break-even di sostenibilità: se il tuo tempo vale >30 €/h, conviene sempre delegare.
Ultimo aggiornamento: 21/07/2026. Fonti: Agenzia delle Entrate, Ministero del Turismo (BDSR), Regione Puglia, Polizia di Stato.