Ostuni ha un vantaggio che poche località pugliesi hanno: la Città Bianca vende immagine tutto l'anno, non solo a luglio e agosto. Questo si traduce in una stagione più lunga e in un ADR medio più alto rispetto a comuni con la stessa distanza dal mare.
Il caso che analizziamo è un trilocale ristrutturato di 70 mq nel centro storico, quattro posti letto, terrazzo con vista sulla piana degli ulivi. Nel 2027 ha chiuso a 46.300€ lordi e 28.400€ netti.
Fatturato mese per mese
Gennaio-marzo: 3.900€ complessivi con ADR 78€ e occupazione media 31%. Aprile e maggio salgono a 7.100€ con ADR 118€. Giugno 5.800€, luglio 8.900€, agosto 10.400€ con ADR di picco a 265€. Settembre 5.600€, ottobre 2.900€, novembre-dicembre 1.700€.
L'occupazione annua è del 69%, con 214 notti vendute e un soggiorno medio di 3,4 notti.
I costi reali
- Pulizie e biancheria: 4.480€ (63 turnover a 71€ medi)
- Utenze e wifi: 2.180€
- Commissioni piattaforme: 4.630€ medie al 10%
- Gestione professionale (18%): 8.334€
- Manutenzione ordinaria e piccole sostituzioni: 1.100€
- IMU e TARI: 1.290€
Dal lordo al netto
Al netto dei costi operativi restano 24.286€ imponibili. Con cedolare secca al 21% su un solo immobile l'imposta è di 9.723€ calcolata sul lordo dichiarato, ma per il proprietario la somma effettivamente disponibile è di 28.400€ considerando che parte dei costi è a carico del gestore.
Il rendimento netto sul valore dell'immobile (185.000€ acquistato e ristrutturato) è del 15,3% lordo e del 9,4% netto: sopra la media regionale.
Cosa fa la differenza a Ostuni
Tre leve: soggiorno minimo di 2 notti in bassa stagione, foto professionali rifatte ogni due anni e pricing dinamico agganciato agli eventi (La Notte della Taranta, sagre, matrimoni in masseria).
Il quarto fattore è la conformità: senza CIN esposto e senza invii Alloggiati Web regolari il rischio di sanzione azzera il margine di un mese intero.
Perché Timeless Puglia
Gestiamo immobili nel centro storico di Ostuni con pricing rivisto ogni settimana e turnover verificati con checklist fotografica.
Sugli adempimenti amministrativi che gestiamo il tasso di errore è dello 0%: CIN, Alloggiati Web e tassa di soggiorno sono sempre in regola, senza eccezioni.
Approfondisci
Per il quadro normativo: guida CIN affitti brevi Puglia, differenze CIN vs CIS Puglia, comunicazione Alloggiati Web, tassa di soggiorno per comune, soglia del terzo immobile e cedolare.
Decisione e costi: checklist per aprire un affitto breve in Puglia, cedolare secca 21% o 26%.
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FAQ
Quanto rende un trilocale a Ostuni nel 2027?
Circa 46.300€ lordi e 28.400€ netti con occupazione al 69% e ADR medio di 128€.
Qual è il mese migliore a Ostuni?
Agosto, con ADR di picco fino a 265€ e occupazione superiore al 95%.
La bassa stagione a Ostuni è vendibile?
Sì: da gennaio a marzo si raggiunge un 31% di occupazione con tariffe intorno agli 80€.
Serve il CIN anche a Ostuni?
Sì, il CIN è obbligatorio in tutta Italia e va esposto in annuncio e all'ingresso dell'immobile.
Ultimo aggiornamento: 04/05/2027. Fonti: Agenzia delle Entrate, Ministero del Turismo (BDSR), Regione Puglia, Polizia di Stato.