Molti host credono che la ritenuta del 21% trattenuta dalle piattaforme chiuda i conti con il Fisco. Non è così: è un acconto, e la dichiarazione resta obbligatoria.
Ecco come si compila davvero la dichiarazione 2027 di chi affitta brevemente, riga per riga, con i punti dove si generano le lettere di compliance.
Cosa si dichiara
Si dichiara il corrispettivo lordo pattuito con l'ospite, comprensivo delle commissioni trattenute dalla piattaforma e delle spese di pulizia addebitate.
L'errore più comune è dichiarare il netto accreditato sul conto: la differenza tra lordo e netto è esattamente ciò che DAC7 permette al Fisco di vedere.
Cedolare secca: 21% o 26%
Dal 2024 la cedolare secca è al 26% dal secondo immobile destinato ad affitto breve, con la possibilità di indicare un immobile per il quale mantenere il 21%.
La scelta dell'immobile agevolato va fatta in dichiarazione e conviene sempre indicare quello con il canone più alto: su due immobili da 30.000€ e 12.000€ la scelta corretta vale 1.500€.
Il quadro RB passo per passo
- Colonna 1: rendita catastale non rivalutata
- Colonna 2: codice utilizzo 16 o 3 a seconda del contratto
- Colonna 3: giorni di possesso nell'anno
- Colonna 6: canone lordo percepito, ridotto secondo le regole del regime scelto
- Colonna 11: casella cedolare secca barrata
- Sezione II: dati del contratto e opzione per l'immobile con aliquota 21%
La ritenuta del 21% e il conguaglio
Le piattaforme che incassano i corrispettivi operano una ritenuta del 21% e la versano con codice tributo dedicato, rilasciando la Certificazione Unica.
In dichiarazione la ritenuta si scomputa dall'imposta dovuta: se l'aliquota applicabile è il 26%, resterà un saldo da versare; se è il 21%, il conto è tendenzialmente a zero.
Gli errori che generano lettere di compliance
- Dichiarare il netto invece del lordo
- Dimenticare i corrispettivi incassati direttamente, fuori piattaforma
- Non riportare la ritenuta indicata nella Certificazione Unica
- Applicare il 21% a più di un immobile
- Omettere l'immobile perché posseduto solo per pochi mesi
Scadenze 2027
Modello Redditi PF: presentazione entro il 31 ottobre 2027. Saldo e primo acconto entro il 30 giugno, con possibilità di rateizzazione.
Chi ha ricevuto una lettera di compliance può ancora ravvedersi: la riduzione delle sanzioni è significativa e va sfruttata prima dell'accertamento formale.
Perché Timeless Puglia
Forniamo ai proprietari un rendiconto annuale già impostato per la dichiarazione: lordo per immobile, commissioni, ritenute operate, tassa di soggiorno riversata.
Sugli adempimenti che gestiamo il tasso di errore è dello 0%: il commercialista riceve numeri quadrati con quelli che il Fisco ha già ricevuto tramite DAC7.
Approfondisci
Per il quadro normativo: guida CIN affitti brevi Puglia, differenze CIN vs CIS Puglia, comunicazione Alloggiati Web, tassa di soggiorno per comune, soglia del terzo immobile e cedolare.
Decisione e costi: checklist per aprire un affitto breve in Puglia, cedolare secca 21% o 26%.
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FAQ
Devo dichiarare gli affitti brevi se la piattaforma ha già trattenuto il 21%?
Sì: la ritenuta è un acconto e i corrispettivi vanno comunque indicati in dichiarazione.
Si dichiara il lordo o il netto?
Il lordo pattuito con l'ospite, incluse commissioni e pulizie: dichiarare il netto è l'errore più frequente.
Quando si applica la cedolare al 26%?
Dal secondo immobile destinato ad affitto breve nello stesso anno; per un immobile a scelta si può mantenere il 21%.
Qual è la scadenza della dichiarazione 2027?
Il 31 ottobre 2027 per il modello Redditi PF, con saldo e primo acconto entro il 30 giugno.
Ultimo aggiornamento: 11/04/2027. Fonti: Agenzia delle Entrate, Ministero del Turismo (BDSR), Regione Puglia, Polizia di Stato.