A Bari il mercato degli affitti brevi nel 2026 è cambiato: nuovi voli diretti da Nord Europa, congressi in Fiera del Levante e regole più stringenti sul CIN hanno rimescolato la classifica di chi guadagna davvero.
In questa versione estesa analizziamo cinque immobili baresi gestiti da Timeless Puglia con dodici mesi di dati chiusi: ADR, occupazione, costi variabili, imposte e netto realmente incassato dal proprietario.
Il quadro 2026 a Bari
L'ADR medio Bari città nel 2026 si è stabilizzato tra 96€ e 128€ per bilocali in zona Murat e Umbertino, con occupazione media 68–74%. Fuori dal centro (Poggiofranco, Carrassi) l'ADR scende a 72–88€ ma l'occupazione sale al 78%.
La stagionalità è meno estrema di Salento: nessun mese sotto il 55% di occupazione se il pricing è dinamico e l'annuncio è in Superhost.
Caso 1 — Bilocale Murat 55 mq
- Revenue lordo 2026: 28.400€
- ADR medio: 118€ · Occupazione: 71%
- Costi variabili (pulizie, biancheria, consumabili, commissioni): 6.820€
- Cedolare 21%: 5.964€ · Netto proprietario: 15.616€
Caso 2 — Trilocale Umbertino 85 mq
- Revenue lordo: 39.100€ · ADR 148€ · Occupazione 68%
- Costi variabili: 9.240€ · Cedolare 21%: 8.211€
- Netto proprietario: 21.649€
Caso 3 — Casa storica Città Vecchia
Immobile ristrutturato 2024, 70 mq, terrazzo. Revenue lordo 34.800€ con ADR 165€ e occupazione 58% (soggiorni più lunghi). Netto post-PM e imposte: 19.100€.
Caso 4 — Bilocale Poggiofranco (fuori centro)
- Revenue: 22.100€ · ADR 78€ · Occupazione 77%
- Costi variabili: 5.680€ · Cedolare 21%: 4.641€
- Netto proprietario: 11.779€
Caso 5 — Loft San Girolamo (vicino aeroporto)
Formato business + turismo: ADR 92€, occupazione 82% grazie a soggiorni brevi di lavoratori. Revenue 27.500€, netto 15.300€. Pulizie più frequenti ma turnover semplice.
Il numero che conta davvero
Il proprietario medio Bari 2026 con un bilocale ben gestito porta a casa 14.000–17.000€ netti l'anno. Con un property manager come Timeless Puglia il netto scende del 6–9% ma il tempo speso passa da 6–8 ore/settimana a zero e la revenue lorda sale del 12–18%, con tasso di errore fiscale/normativo dello 0%.
Approfondisci
Per il quadro normativo: guida CIN affitti brevi Puglia, differenze CIN vs CIS Puglia, comunicazione Alloggiati Web, tassa di soggiorno per comune, soglia del terzo immobile e cedolare.
Decisione e costi: checklist per aprire un affitto breve in Puglia, cedolare secca 21% o 26%.
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FAQ
Quanto guadagna un bilocale a Bari centro nel 2026?
In media 26.000–30.000€ lordi e 14.000–17.000€ netti dopo costi variabili e cedolare 21%.
Conviene fai-da-te o property manager a Bari?
Fai-da-te ha margine leggermente superiore ma richiede 6–8 ore/settimana. Timeless Puglia porta più revenue lorda e 0% di errori normativi.
Meglio centro o periferia?
Centro ha ADR più alto, periferia ha occupazione più stabile. Il netto finale è simile: la differenza la fanno pricing e gestione.
Ultimo aggiornamento: 10/11/2026. Fonti: Agenzia delle Entrate, Ministero del Turismo (BDSR), Regione Puglia, Polizia di Stato.