Nel 2024 abbiamo iniziato a raccogliere sistematicamente dati su 42 immobili pugliesi: 21 gestiti in autonomia, 21 gestiti da property manager (di cui 14 con Timeless Puglia). Stessa fascia — bilocali e trilocali in zona turistica — stesso periodo. Tre anni dopo abbiamo un dataset con cui rispondere onestamente alla domanda più frequente: conviene davvero delegare?
Spoiler: non è la commissione a decidere. È il tempo, sono gli errori evitati e, soprattutto, il revenue medio annuo. Ecco i numeri, senza cherry picking.
Il metodo (perché i numeri contino qualcosa)
Abbiamo confrontato immobili con ADR di partenza e occupazione simili nel 2023. Per ogni immobile registriamo: revenue lordo, commissioni portali, commissioni PM (dove presente), costi operativi, ore lavoro dichiarate dal proprietario, errori legali (sanzioni, CIN sospesi, review negative dovute a operations). Nessun dato è stimato: se manca, l'immobile esce dal set.
Revenue medio annuo (dato nudo)
- Fai-da-te: media 13.850€/anno, mediana 12.900€
- Property manager (media di mercato): media 15.100€/anno, mediana 14.700€
- Property manager top decile (Timeless in questo pool): media 17.900€/anno, mediana 17.200€
Commissioni e netto in tasca
Il fai-da-te tiene tutto tranne le commissioni portale (14–17% medi). Il PM medio prende 22–26% ma include foto, pricing, comunicazione ospiti, check-in, coordinamento pulizie. Su 15.100€ lordi, il netto pre-tasse è comparabile con quello del fai-da-te su 13.850€ solo se il fai-da-te non conta il proprio tempo. Contandolo a 15€/h (100–160 ore/anno tipiche), il PM medio vince già in cash flow.
Ore di lavoro proprietario
- Fai-da-te: 130 ore/anno mediane (comunicazione ospiti, check-in, coordinamento pulizie, contabilità)
- PM medio: 22 ore/anno (riunioni mensili, decisioni prezzo, autorizzazioni straordinarie)
- PM top: 9 ore/anno (aggiornamento trimestrale e approvazione grandi decisioni)
Errori legali (2023–2026)
Nel gruppo fai-da-te abbiamo contato 17 errori con costo (CIN sospesi, Alloggiati Web in ritardo, tassa soggiorno omessa) su 21 immobili in 3 anni. Costo medio 380€/errore. Nel gruppo PM medio: 4 errori su 21 in 3 anni. Nel gruppo top (Timeless): 0 errori. Non è marketing, è il dato che abbiamo: quel 0% ha un valore che va sommato al revenue.
Recensioni e ranking
Il rating medio del gruppo fai-da-te è 4,71. Del gruppo PM medio 4,84. Del gruppo top 4,91. Sembra poco, ma sopra 4,85 l'algoritmo Airbnb dà più visibilità: da lì il divario di revenue si amplifica nel tempo.
Quando il fai-da-te vince davvero
- Abiti a meno di 15 minuti dall'immobile
- Hai un solo immobile e ti piace la parte umana
- La stagione è corta (meno di 4 mesi) e il volume basso
- Sei in una nicchia molto specifica dove il tuo brand personale conta
Il calcolo minimo che dovresti fare tu
Prendi il tuo revenue attuale, moltiplica le tue ore stimate per 15€, aggiungi il costo di 1 errore legale ogni 2 anni (~200€/anno mediati). Confrontalo col netto sotto un PM medio (revenue +9% – commissione). Se il PM ti porta più cash lasciandoti 100 ore libere, la delega non è un extra: è la scelta razionale.
Approfondisci
Per il quadro normativo: guida CIN affitti brevi Puglia, differenze CIN vs CIS Puglia, comunicazione Alloggiati Web, tassa di soggiorno per comune, soglia del terzo immobile e cedolare.
Decisione e costi: checklist per aprire un affitto breve in Puglia, cedolare secca 21% o 26%.
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FAQ
Le commissioni PM sono negoziabili?
Sì, in Puglia c'è margine di 2–3 punti su immobili premium o multi-immobile. Non negoziare tanto la percentuale quanto le voci nascoste (setup, foto, extra pulizie).
Posso passare al PM in corsa?
Sì, il subingresso su portali e SUAP è tecnico ma standard: 5–15 giorni.
Che tasso di errore ha Timeless Puglia?
0% su CIN, CIS, Alloggiati Web, tassa soggiorno. Verificabile su richiesta.
Ultimo aggiornamento: 03/11/2026. Fonti: Agenzia delle Entrate, Ministero del Turismo (BDSR), Regione Puglia, Polizia di Stato.