Il contratto con il property manager è il documento che decide quanto guadagnerai davvero. Le clausole standard sembrano simili tra operatori, ma è nelle eccezioni che si nascondono le differenze importanti.
Clausole economiche da leggere con attenzione
- Base di calcolo della commissione: lordo OTA, netto OTA o ricavo trasferito
- Trattamento della tassa di soggiorno (esclusa per legge dalla base imponibile)
- Costi pulizie: rifatturati all'ospite, assorbiti, o caricati al proprietario
- Eventuali mark-up su manutenzioni e fornitori
- Costi di onboarding una tantum (foto, listing, materiali)
Costi nascosti più frequenti
- Fee di set-up calendari sui canali (200–500 €)
- Costo per sostituzione lenzuola e biancheria oltre soglia
- Reintegro consumabili (sapone, carta, caffè) addebitato al proprietario
- Mark-up del 10–20% su interventi tecnici
- Penali in caso di blocco calendario richiesto dal proprietario per uso personale
Clausole operative critiche
- Esclusiva: il PM ha esclusiva sull'immobile o puoi usare altri canali?
- Durata minima e modalità di recesso
- Cosa succede alle prenotazioni già confermate in caso di recesso
- Responsabilità in caso di danni: chi paga la franchigia
- Soglia di danno oltre la quale serve approvazione del proprietario
Trasparenza sul reporting
Pretendi un report mensile con: ricavi lordi per canale, commissioni applicate, costi pulizie, tassa di soggiorno riscossa e versata, eventuali rimborsi e netto trasferito. Senza un reporting così, è impossibile capire se il contratto sta funzionando.
Approfondisci
Per il quadro normativo: guida CIN affitti brevi Puglia, differenze CIN vs CIS Puglia, comunicazione Alloggiati Web, tassa di soggiorno per comune, soglia del terzo immobile e cedolare.
Decisione e costi: checklist per aprire un affitto breve in Puglia, cedolare secca 21% o 26%.
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FAQ
Posso negoziare le clausole standard?
Sì, soprattutto per immobili con ADR alto o multipli. Le commissioni sono trattabili, le clausole di esclusiva e recesso ancora di più.
Ultimo aggiornamento: 03/05/2026. Fonti: Agenzia delle Entrate, Ministero del Turismo (BDSR), Regione Puglia, Polizia di Stato.