'22% tutto compreso.' È la frase più usata dai property manager pugliesi nel primo incontro. Il problema è la definizione di 'tutto'. Abbiamo analizzato 34 contratti PM firmati in Puglia tra 2024 e 2026: la percentuale dichiarata era in media 22,4%. Il costo reale finale (commissione + voci accessorie) è arrivato in media al 31,7% del revenue lordo. Ecco le 11 voci che fanno la differenza, e come leggerle prima di firmare.
Voce 1 — Setup / onboarding iniziale
Range 2026: 250–1.200€ una tantum. Copre: apertura account portali, foto, home staging leggero, ingresso in gestionale. Trappola: alcuni PM presentano il setup come 'gratuito' e lo recuperano trattenendo le prime 2 mensilità di revenue. Chiedi sempre voce esplicita in contratto.
Voce 2 — Servizio fotografico
180–450€ una tantum, spesso 'compreso ma solo la prima volta'. Se rifai le foto dopo un restyling paghi da zero. Verifica anche i diritti: alcuni PM tengono i diritti d'uso, e se cambi gestore non puoi portarti le foto.
Voce 3 — Costo cambio biancheria
Nel 2026 il costo medio in Puglia è 12–22€ a cambio per bilocale. Molti PM lo scaricano interamente sull'host o lo passano a margine (+3–5€). Chiedi il costo lavanderia sul contratto della lavanderia stessa, non solo la voce ribaltata.
Voce 4 — Pulizie 'straordinarie'
- Post-check-out lunghi (7+ notti): +30–50€
- Ospite con animali: +20–40€
- Fine stagione: +80–150€
- Trigger poco documentati: 'sporco eccessivo' a discrezione PM
Voce 5 — Consumabili
Sapone, carta, capsule caffè, kit accoglienza: 8–18€ per check-in. Molti contratti addebitano a listino il costo dei consumabili con markup 20–40%: se non è chiaro chi decide il fornitore, ricalcola.
Voce 6 — Piccola manutenzione
Fino a 50€ per intervento spesso 'compreso'. Sopra soglia: manodopera 25–35€/h + materiale + trasferta. Rischio doppio: il PM autorizza un intervento sotto soglia più volte lo stesso mese senza chiederti nulla.
Voce 7 — Minimo garantito o penali di rendimento
Alcuni PM offrono minimo garantito annuo, in cambio di commissione più alta (28–32%) e vincolo 24 mesi. Se scegli questa formula, controlla come vengono definiti gli 'eventi eccezionali' (nel 2026 il concetto si allarga a comprendere ondate di caldo estremo).
Voce 8 — Penali di uscita
Standard 2026: 1–3 mensilità di commissione media. Alcuni PM inseriscono clausole di 'ritorno investimento setup' che possono valere 800–2.500€ se esci nei primi 12 mesi.
Voci 9–11 — Le meno note
- 9. Costo apertura account portali extra (Vrbo, Homeaway): 80–150€ ciascuno
- 10. Costo aggiornamento CIN/CIS a cambio di titolarità o dati: 60–120€
- 11. Costo report / dashboard proprietario: 5–15€/mese, spesso non richiesto ma addebitato
La checklist da portare al primo incontro
- Fammi vedere un contratto completo (non un depliant)
- Mostrami un rendiconto mensile reale di un altro immobile simile
- Elencami tutte le voci addebitate negli ultimi 12 mesi al proprietario che mi hai citato
- Quali costi restano a mio carico se cambio idea nei primi 12 mesi?
Approfondisci
Per il quadro normativo: guida CIN affitti brevi Puglia, differenze CIN vs CIS Puglia, comunicazione Alloggiati Web, tassa di soggiorno per comune, soglia del terzo immobile e cedolare.
Decisione e costi: checklist per aprire un affitto breve in Puglia, cedolare secca 21% o 26%.
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FAQ
Qual è oggi la commissione 'onesta' in Puglia?
22–26% per gestione full-service con foto e pricing, se le voci accessorie sono documentate e limitate. Sopra il 28% dev'essere giustificato da concierge o minimo garantito.
Timeless Puglia usa voci nascoste?
No: il contratto Timeless espone tutte le 11 voci in colonna singola. Se una voce non è nel contratto, non viene addebitata.
Quanto tempo dura in media un contratto PM?
12 mesi rinnovo tacito. Preferisci contratti con disdetta a 60 giorni.
Ultimo aggiornamento: 05/11/2026. Fonti: Agenzia delle Entrate, Ministero del Turismo (BDSR), Regione Puglia, Polizia di Stato.