Luca aveva fatto il foglio Excel più ottimista del mondo per il suo trilocale a Polignano: 28.000 € di fatturato annuo, -20% commissioni OTA, -15% cleaning, e via tranquillo con 19.000 € netti. Poi sono arrivate: IMU 1.800 €, TARI 480 €, utenze 2.700 €, condominio 1.100 €. Totale fisso 6.080 € che non aveva considerato. Dei 19.000 'netti', ne sono rimasti 12.920. Errore da host alle prime armi.
Quando si calcola il rendimento di un affitto breve, commissioni OTA e property manager catturano tutta l'attenzione. In realtà IMU, TARI e utenze possono erodere altri 3.000-5.000 € l'anno e vanno messi a budget fin dall'inizio. Vediamo cifre realistiche per la Puglia, città per città.
IMU per gli immobili turistici (la voce più pesante)
L'immobile destinato ad affitto breve non è prima casa, quindi paga IMU piena. L'aliquota varia per Comune: in Puglia siamo tra lo 0,76% e l'1,06% del valore catastale rivalutato.
Esempi reali 2026: appartamento a Bari centro con rendita catastale 800 €, IMU annua circa 1.300 €. Trilocale a Polignano con rendita 1.000 €, IMU circa 1.800 €. Villa con piscina Valle d'Itria con rendita 2.200 €, IMU circa 3.900 €. Si paga in due rate: giugno (acconto 50%) e dicembre (saldo).
TARI: la tassa rifiuti (e una trappola comune)
La TARI per gli affitti brevi è quasi sempre quella delle utenze domestiche (non quella commerciale, salvo regolamenti comunali specifici come ad Alberobello e Polignano che spingono verso la commerciale).
Importi tipici: 250-500 €/anno per un bilocale, 400-800 €/anno per un trilocale. Le città turistiche (Polignano, Ostuni, Otranto, Alberobello, Gallipoli) tendono ad avere tariffe più alte del 20-30%. La trappola: alcuni Comuni applicano la 'tassa rifiuti turistica' (TARI maggiorata) se sanno che fai affitto breve — succede soprattutto se sei iscritto al CIS regionale e il Comune incrocia i dati.
Utenze: stima realistica per la Puglia
- Energia elettrica: 700-1.200 €/anno (climatizzazione pesa fortissimo in luglio-agosto)
- Gas: 400-800 €/anno (riscaldamento invernale)
- Acqua: 200-400 €/anno (AQP, Acquedotto Pugliese, fatturazione bimestrale)
- Internet fibra: 300-400 €/anno (TIM, Fastweb, Vodafone — verifica copertura)
- Netflix/TV satellitare: 150-250 €/anno (opzionale ma aumenta recensioni)
Costi condominiali (mai dimenticare)
In condominio paghi le spese ordinarie: 600-1.500 €/anno tipici, dipende molto da ascensore e giardino comune. Verifica SEMPRE il regolamento condominiale: alcuni vietano gli affitti brevi o impongono maggiorazioni (50-100% in più) sulle spese ordinarie per chi fa locazione turistica. Da fine 2024 questa è diventata una delle cause più frequenti di chiusura di listing in centro Bari e Lecce.
Come ribaltare parte di questi costi sull'ospite
- Cleaning fee: rifatturata separatamente all'ospite (prassi standard, 35-90 € a turnover)
- Tassa di soggiorno: sempre a carico dell'ospite, tu fai solo da incasso
- Consumi extra (uso AC 24h, riscaldamento spinto): difficilmente ribaltabili senza creare attriti — meglio una clausola 'consumo responsabile' nel welcome book
- Soggiorni 14+ notti: prevedi un contributo utenze forfettario di 50-100 € nel prezzo
Calcolo realistico annuo per un bilocale a Bari/Lecce centro
IMU 1.400 € + TARI 350 € + utenze 2.500 € + condominio 1.000 € = circa 5.250 € fissi annui PRIMA di qualsiasi commissione OTA o property manager. Se il tuo fatturato annuo previsto è 22.000 €, sappi che il 24% se ne va in costi fissi non comprimibili. È un calcolo che molti host scoprono solo al primo F24 di giugno.
Approfondisci
Per il quadro normativo: guida CIN affitti brevi Puglia, differenze CIN vs CIS Puglia, comunicazione Alloggiati Web, tassa di soggiorno per comune, soglia del terzo immobile e cedolare.
Decisione e costi: checklist per aprire un affitto breve in Puglia, cedolare secca 21% o 26%.
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FAQ
Posso passare in TARI commerciale per dedurre di più?
Solo se gestisci in forma imprenditoriale (oltre 4 immobili o con servizi alberghieri). Per la locazione turistica pura resta la TARI domestica. Verifica col commercialista, conviene quasi mai.
L'IMU si paga anche nei mesi che non affitto?
Sì, l'IMU è dovuta sulla proprietà, non sull'uso. Si paga 12 mesi anche se affitti solo 4 mesi all'anno.
Posso dedurre IMU e utenze dalla cedolare secca?
No. La cedolare secca è imposta sostitutiva sul ricavo lordo, non ammette deduzioni di costi. Se vuoi dedurre, devi passare al regime IRPEF ordinario (raramente conviene).
Ultimo aggiornamento: 03/05/2026. Fonti: Agenzia delle Entrate, Ministero del Turismo (BDSR), Regione Puglia, Polizia di Stato.