Quando si fanno i conti del rendimento di un affitto breve, le commissioni OTA e il property manager catturano tutta l'attenzione. In realtà IMU, TARI e utenze possono erodere altri 3.000–5.000 € l'anno e vanno messi a budget fin dall'inizio.
IMU per gli immobili turistici
L'immobile destinato ad affitto breve non è prima casa, quindi paga IMU piena. L'aliquota varia per Comune (0,76%–1,06% del valore catastale).
Esempio: appartamento a Bari con rendita catastale 800 €, IMU annua circa 1.300 €. A Polignano, immobile turistico con rendita 1.000 €, IMU circa 1.800 €.
TARI: la tassa rifiuti
La TARI per gli affitti brevi è quasi sempre quella delle utenze domestiche (non quella commerciale, salvo regolamenti comunali specifici).
Importi tipici: 250–500 €/anno per un bilocale, 400–800 €/anno per un trilocale. Le città turistiche (Polignano, Ostuni, Otranto) tendono ad avere tariffe più alte.
Utenze: stima realistica
- Energia elettrica: 700–1.200 €/anno (climatizzazione pesa molto in estate)
- Gas: 400–800 €/anno (riscaldamento invernale)
- Acqua: 200–400 €/anno
- Internet fibra: 300–400 €/anno
- Eventuale Netflix / TV satellitare: 150–250 €/anno
Costi condominiali
In condominio paghi anche le spese ordinarie: 600–1.500 €/anno tipici. Verifica il regolamento condominiale: alcuni vietano gli affitti brevi o impongono maggiorazioni.
Come ribaltare parte di questi costi
- Pulizie: rifatturate separatamente all'ospite (è prassi)
- Tassa di soggiorno: sempre a carico dell'ospite
- Consumi extra (es. uso A/C 24h): difficilmente ribaltabili senza creare attriti
- Su soggiorni lunghi (>14 notti) si può prevedere un contributo utenze
Calcolo realistico annuo per un bilocale
IMU 1.400 € + TARI 350 € + utenze 2.500 € + condominio 1.000 € = circa 5.250 € fissi annui prima di qualsiasi commissione OTA o property manager.
Approfondisci
Per il quadro normativo: guida CIN affitti brevi Puglia, differenze CIN vs CIS Puglia, comunicazione Alloggiati Web, tassa di soggiorno per comune, soglia del terzo immobile e cedolare.
Decisione e costi: checklist per aprire un affitto breve in Puglia, cedolare secca 21% o 26%.
FAQ
Posso passare in TARI commerciale per dedurre di più?
Solo se gestisci in forma imprenditoriale (oltre 4 immobili o con servizi). Per la locazione turistica pura resta la TARI domestica.
Ultimo aggiornamento: 03/05/2026. Fonti: Agenzia delle Entrate, Ministero del Turismo (BDSR), Regione Puglia, Polizia di Stato.