Sui social girano numeri gonfiati: 'con un bilocale a Bari ci fai 40.000€ al netto', 'un trullo ti ripaga in 4 anni'. Abbiamo raccolto i dati reali di 12 host pugliesi (bilocali urbani, trulli, case sul mare, ville). Ecco cosa succede davvero nel 2026.
Bilocale Bari Murat — 24.800€ lordi, 15.900€ netti
ADR medio 138€, occupazione 82%, cedolare 21%, costi fissi 780€/anno, pulizie ribaltate. Margine netto reale 15.900€ (64% del lordo).
Trilocale Lecce centro — 31.200€ lordi, 19.400€ netti
Stagionalità lunga aprile-ottobre + eventi barocchi. Occupazione 76% annua, ADR medio 168€.
Trullo Locorotondo — 47.500€ lordi, 27.600€ netti
Ristrutturato nel 2022. Cedolare 26% (secondo immobile del proprietario), costi fissi 1.900€/anno, PM al 22%.
Villa con piscina Ostuni — 92.000€ lordi, 51.200€ netti
Alta stagione 4-8 agosto: 850€/notte. Pulizie e piscina in outsourcing, PM al 25%.
Casa sul mare Gallipoli — 38.400€ lordi, 22.100€ netti
Stagionalità estrema: 78% del revenue in 90 giorni. Vuoto totale gennaio-marzo.
Cosa impatta di più sul netto
- ADR realistico per zona (non il 'listino desiderato')
- Occupazione media annua (non solo alta stagione)
- Cedolare 21% vs 26% dal secondo immobile
- Presenza o meno di property manager (18-25%)
- Pulizie ribaltate su ospite (sempre)
Approfondisci
Per il quadro normativo: guida CIN affitti brevi Puglia, differenze CIN vs CIS Puglia, comunicazione Alloggiati Web, tassa di soggiorno per comune, soglia del terzo immobile e cedolare.
Decisione e costi: checklist per aprire un affitto breve in Puglia, cedolare secca 21% o 26%.
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FAQ
Quanto guadagna in media un host pugliese nel 2026?
Range tipico su un immobile ben gestito: 14.000-28.000€ netti/anno per un bilocale urbano, 22.000-38.000€ per trulli e case in Salento, 45.000-90.000€ per ville con piscina. Il margine netto è tipicamente il 55-65% del lordo.
Serve la partita IVA?
Sotto 4 immobili no: si applica cedolare secca 21% (primo) e 26% (dal secondo al quarto). Dal 5° immobile scatta automaticamente la presunzione di attività imprenditoriale.
In quanti anni si rientra dall'acquisto?
Dipende dal prezzo: un bilocale a Bari 130.000€ rientra in 8-10 anni con solo revenue. Un trullo ristrutturato 200-280.000€ in 8-12 anni. Le ville a 500K+ oltre 12 anni.
Ultimo aggiornamento: 01/07/2026. Fonti: Agenzia delle Entrate, Ministero del Turismo (BDSR), Regione Puglia, Polizia di Stato.