Il 2026 chiude il ciclo di riforme partito con il D.L. 145/2023 sugli affitti brevi: CIN obbligatorio per tutti, regime sanzionatorio pienamente operativo, DAC7 a regime, cedolare 26% dal secondo immobile e nuovi obblighi di sicurezza. Per host e property manager pugliesi è il momento di mettere a posto ciò che era rimasto in sospeso.
Questa è la sintesi pratica delle novità che cambiano davvero la gestione di un appartamento turistico in Italia, con il dettaglio Puglia.
CIN: obbligatorio per tutti, senza eccezioni
Dal 1° gennaio 2025 il Codice Identificativo Nazionale è obbligatorio per ogni unità data in locazione breve, turistica o B&B. Dal 2026 i controlli automatici su Airbnb e Booking sono pienamente attivi: gli annunci senza CIN vengono oscurati dalle piattaforme stesse.
Sanzioni 2026
- CIN mancante nell'annuncio: 500-5.000 € per annuncio
- CIN non esposto all'esterno: 500-5.000 €
- Inosservanza obblighi sicurezza: 600-6.000 €
- Mancata comunicazione variazioni BDSR: 400-8.000 €
DAC7 a regime: cosa cambia per gli host
Airbnb, Booking, Vrbo e tutte le OTA trasmettono all'Agenzia delle Entrate i ricavi 2025 entro il 31 gennaio 2026. Significa che ogni euro incassato è già noto al fisco: dichiarare meno è impossibile senza incrociare un avviso bonario.
Cedolare secca 26% dal secondo immobile
La cedolare resta al 21% solo sul primo immobile destinato a locazione breve. Dal 2° al 4° si applica il 26%. Dal 5° immobile scatta l'attività d'impresa con partita IVA e regime forfettario o ordinario.
Nuovi obblighi sicurezza
- Estintore polvere 6 kg ogni 200 m² (almeno uno per appartamento)
- Rilevatori CO se presenti caldaie a gas
- Rilevatori fumo nei locali notte
- Documentazione impianti elettrico e gas conforme
Cosa fare entro fine 2026
- Verifica che CIN sia su annunci e all'esterno
- Aggiorna BDSR a ogni cambio gestore o posti letto
- Riconcilia ricavi DAC7 con Certificazione Unica
- Installa estintore + rilevatori fumo/CO
- Conserva ricevute Alloggiati Web per 5 anni
Approfondisci
Per il quadro normativo: guida CIN affitti brevi Puglia, differenze CIN vs CIS Puglia, comunicazione Alloggiati Web, tassa di soggiorno per comune, soglia del terzo immobile e cedolare.
Decisione e costi: checklist per aprire un affitto breve in Puglia, cedolare secca 21% o 26%.
FAQ
Il CIN serve anche se affitto solo a parenti?
Sì, qualsiasi locazione inferiore a 30 giorni con remunerazione ricade nella normativa.
Posso ancora optare per cedolare 21% sul secondo immobile?
No, dal 2024 il 26% è obbligatorio dal 2° al 4° immobile in locazione breve.
Airbnb oscura davvero gli annunci senza CIN?
Sì, da metà 2025 il controllo automatico è attivo: l'annuncio viene messo in pausa fino all'inserimento del codice.
Ultimo aggiornamento: 08/06/2026. Fonti: Agenzia delle Entrate, Ministero del Turismo (BDSR), Regione Puglia, Polizia di Stato.