Francesco ha comprato un trilocale a Monopoli a settembre 2025 con l'idea di metterlo su Airbnb dal mese successivo. Ha aperto la pratica CIN un venerdì pomeriggio, convinto che 'sono cinque minuti'. Tre ore dopo, era ancora bloccato: il CIS Puglia non era stato richiesto, la visura catastale era del 2019, e SPID gli era scaduto la settimana prima. Risultato: pubblicazione listing posticipata di 3 settimane e 1.800 € di prenotazioni perse.
Il CIN (Codice Identificativo Nazionale) è obbligatorio per ogni unità affittata in regime di affitto breve o locazione turistica. Si richiede sulla BDSR del Ministero del Turismo e va esposto sia online sia all'esterno dell'immobile. Ecco la procedura aggiornata 2026 con tempi reali, dati da preparare e gli errori che bloccano la pratica.
I prerequisiti che devi avere PRIMA di iniziare
- SPID livello 2 o CIE del titolare (verifica scadenza, dura 24 mesi)
- CIS regionale già ottenuto — in Puglia: portale SPOT
- Dati catastali immobile (foglio, particella, subalterno)
- Numero posti letto, bagni, camere
- Indirizzo PEC del titolare (attivo e con casella non piena)
- Visura catastale aggiornata (non più vecchia di 12 mesi)
Step 1 — Accesso a BDSR
Vai su bdsr.ministeroturismo.gov.it e clicca 'Accedi'. Login con SPID L2 (CIE funziona ma è più lenta e non sempre stabile). Al primo accesso compila il profilo titolare: codice fiscale, indirizzo residenza e PEC. Conserva la mail di benvenuto, contiene il tuo ID utente per future richieste di supporto.
Step 2 — Nuova struttura
Dal menu 'Strutture' → 'Nuova struttura'. Seleziona tipologia: 'Locazione turistica' (per host privati fino a 4 immobili) o 'CAV non imprenditoriale' (Casa per ferie, se rientri nei requisiti). Inserisci il CIS regionale Puglia: il sistema verifica in automatico la corrispondenza col database SPOT. Se ti dice 'CIS non trovato', il problema è quasi sempre un CIS digitato male o non ancora propagato (aspetta 24h dopo richiesta SPOT).
Step 3 — Dati immobile
- Indirizzo completo (deve coincidere ESATTAMENTE con visura: numero civico incluso)
- Dati catastali precisi (foglio/particella/sub)
- Posti letto totali (rispetta il regolamento comunale, ogni Comune ha tabelle proprie)
- Servizi offerti (Wi-Fi, AC, parcheggio, animali, accessibilità)
- Eventuale gestore terzo (property manager) con suoi dati anagrafici
Step 4 — Conferma e rilascio CIN
Dopo l'invio, il CIN viene rilasciato di norma immediatamente. Nei picchi (gennaio per affitti estivi, settembre per autunno) può richiedere 24-72 ore. Riceverai il codice via PEC e potrai scaricarlo dal pannello in formato PDF. Il formato è: 'IT' + 9 cifre + 2 lettere finali (es. IT123456789AB).
Dove DEVI esporre il CIN (non solo online)
- Annunci Airbnb, Booking, Vrbo: nel titolo o nel campo dedicato 'Registration number'
- Sito web proprio: in homepage e footer, sempre visibile
- All'esterno dell'immobile: targa visibile dalla strada (anche un semplice A4 plastificato attaccato al cancello/portoncino funziona — l'importante è che si veda)
- Documentazione consegnata all'ospite (welcome book, contratto)
Errori che bloccano la pratica (i più comuni)
- CIS non valido o scaduto: rifai prima il CIS su SPOT Puglia
- Dati catastali errati: scarica una visura nuova
- Posti letto incoerenti col regolamento comunale: chiama l'URP del Comune
- Indirizzo PEC non attivo o casella piena
- SPID scaduto o non di livello 2
Sanzioni 2026 (cosa rischi davvero)
- CIN mancante negli annunci: 500-5.000 € per annuncio (Airbnb e Booking ora nascondono il listing senza CIN)
- CIN non esposto all'esterno: 500-5.000 €
- Dati falsi forniti alla BDSR: sanzione + rimozione CIN + ostacolo a riapertura pratica
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FAQ
Quanto costa richiedere il CIN?
0 €. La procedura è completamente gratuita sul portale ministeriale. Se qualcuno ti chiede soldi 'per ottenere il CIN', è una truffa.
Posso fare il CIN senza il CIS?
No. In Puglia il CIS è prerequisito tecnico obbligatorio. La BDSR rifiuta la richiesta CIN se non trova il CIS nel database regionale.
Quanto dura il CIN?
Indefinito, ma va aggiornato a ogni variazione (cambio gestore, modifica posti letto, nuovi servizi). Variazioni non comunicate = CIN invalidato.
Cosa succede se vendo l'immobile?
Il CIN è legato all'unità immobiliare ma intestato al titolare/gestore. Il nuovo proprietario deve aprire una nuova pratica. Il vecchio CIN viene chiuso d'ufficio o su richiesta.
Ultimo aggiornamento: 04/06/2026. Fonti: Agenzia delle Entrate, Ministero del Turismo (BDSR), Regione Puglia, Polizia di Stato.