Oltre il 3°–4° immobile l'attività diventa di fatto un'impresa, anche fiscalmente. Vediamo come strutturarla per non perdere marginalità.
Soglie fiscali e operative
- 1–4 immobili: cedolare secca (21% primo, 26% altri)
- 5+: partita IVA obbligatoria, regime ordinario o forfettario
- Oltre 8–10 unità: SRL conviene per protezione patrimoniale
Team minimo
- Housekeeper di fiducia per zona (1 ogni 3–4 unità)
- Manutentore on-call multi-skill
- Channel manager + PMS (Smoobu, Hostaway, Lodgify)
- Tu (o un PM esterno) per revenue management
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Timeless Puglia gestisce ogni adempimento in modo conforme: CIN nazionale, CIS Puglia, Alloggiati Web entro 24h, tassa di soggiorno versata puntualmente, contratti a norma e polizze RC dedicate. Nessuna scorciatoia, nessuna esposizione sanzionatoria per il proprietario.
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Per il quadro normativo: guida CIN affitti brevi Puglia, differenze CIN vs CIS Puglia, comunicazione Alloggiati Web, tassa di soggiorno per comune, soglia del terzo immobile e cedolare.
Decisione e costi: checklist per aprire un affitto breve in Puglia, cedolare secca 21% o 26%.
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FAQ
Posso restare in cedolare con 5 immobili?
No, dal 5° scatta automaticamente partita IVA. La cedolare resta solo per i primi 4.
Quanto tempo richiede gestire 5 unità da solo?
20–30 ore/settimana. Per chi vuole vita serena, conviene un PM dal 4° immobile.
Ultimo aggiornamento: 19/05/2026. Fonti: Agenzia delle Entrate, Ministero del Turismo (BDSR), Regione Puglia, Polizia di Stato.