Il contratto di locazione turistica breve è disciplinato dall'art. 53 D.Lgs. 79/2011 e dal D.L. 50/2017: durata massima 30 giorni, niente registrazione obbligatoria, ma fortemente consigliato in forma scritta per tutelare host e ospite. Vediamo il fac-simile aggiornato 2026 e le clausole che non possono mancare.
Struttura essenziale del contratto
- Dati locatore (proprietario) e conduttore (ospite)
- Identificazione immobile + dati catastali + CIN
- Periodo di soggiorno (date e orari check-in/check-out)
- Corrispettivo totale e modalità di pagamento
- Deposito cauzionale (se previsto)
- Regolamento casa allegato
- Clausola privacy GDPR e trattamento dati ospite
Clausole indispensabili 2026
- Esposizione CIN (richiesta dal D.L. 145/2023)
- Divieto di subaffitto
- Numero massimo ospiti (per evitare overcrowding)
- Penale per check-out tardivo
- Responsabilità danni accertati post check-out
- Modalità rimborso cauzione (entro 7-14 giorni)
Deposito cauzionale: quanto e come
Importo tipico: 100-300 € per soggiorni standard, 500-1.000 € per ville/trulli con piscina. Da incassare via Stripe pre-autorizzazione o bonifico. Restituzione entro 7 giorni dopo check-out salvo trattenute documentate (foto + preventivo riparazione).
Differenza con locazione transitoria
Locazione transitoria (L. 431/98): durata 1-18 mesi, registrazione obbligatoria, regime IRPEF o cedolare 10%. Locazione turistica breve (max 30 gg): nessuna registrazione, cedolare 21/26%.
Firma: come e quando
Via Airbnb/Booking il 'contratto' è implicito nelle condizioni d'uso. Per direct booking: firma elettronica (SignRequest, DocuSign) o cartacea al check-in. In entrambi i casi il contratto deve essere consegnato all'ospite via mail.
Cosa NON inserire (clausole nulle)
- Penali superiori al 50% del corrispettivo (vessatorie)
- Trattenute automatiche di cauzione senza giustificativo
- Divieti generici 'no rumori' senza riferimento orari
- Esclusione totale responsabilità per vizi immobile
Approfondisci
Per il quadro normativo: guida CIN affitti brevi Puglia, differenze CIN vs CIS Puglia, comunicazione Alloggiati Web, tassa di soggiorno per comune, soglia del terzo immobile e cedolare.
Decisione e costi: checklist per aprire un affitto breve in Puglia, cedolare secca 21% o 26%.
FAQ
Devo registrare il contratto all'Agenzia delle Entrate?
No per locazioni fino a 30 giorni. Sì se superi questa soglia.
Vale anche se firmato solo via email?
Sì, lo scambio di consensi via mail con allegato PDF ha valore legale.
Posso usare lo stesso contratto in tutta Italia?
Sì, la disciplina è nazionale. Cambia solo la tassa di soggiorno comunale.
Ultimo aggiornamento: 08/06/2026. Fonti: Agenzia delle Entrate, Ministero del Turismo (BDSR), Regione Puglia, Polizia di Stato.