Dal 2025 il Codice Identificativo Nazionale (CIN) è obbligatorio per ogni unità destinata a locazione turistica o struttura ricettiva. La normativa (D.L. 145/2023, art. 13-ter) prevede sanzioni pesanti per chi non lo richiede, non lo espone negli annunci o non lo affigge fisicamente sull'immobile.
In Puglia i controlli incrociati BDSR–portali–Comune sono partiti nel 2025 e si sono intensificati nel 2026 in città ad alta densità turistica come Polignano, Ostuni, Gallipoli e Bari Vecchia. Ecco gli importi reali e come comportarsi se ricevi un verbale.
Le tre sanzioni previste dalla legge
- CIN non richiesto su BDSR: da 800 € a 8.000 € per unità, in base alle dimensioni della struttura
- CIN non esposto negli annunci online (Airbnb, Booking, sito proprio): da 500 € a 5.000 €
- CIN non affisso all'esterno dell'immobile (cartello fisico visibile): da 600 € a 6.000 €
Chi paga la sanzione: proprietario o property manager?
La responsabilità formale è del titolare della struttura ricettiva, cioè chi figura come dichiarante sul portale BDSR. Se hai delegato il property manager alla pratica CIN, è lui che dovrebbe averla aperta, ma il verbale arriva comunque a te come proprietario.
Per questo è fondamentale che il contratto con il property manager indichi chiaramente chi cura il CIN e chi paga eventuali sanzioni derivanti da omissioni del gestore.
Cumulo delle sanzioni: il caso peggiore
Le tre sanzioni sono cumulabili. Un host con CIN mai richiesto, annuncio attivo su Airbnb e Booking senza codice, e nessun cartello esposto può ricevere in un solo controllo: 800 € (mancata richiesta) + 500 € (Airbnb) + 500 € (Booking) + 600 € (cartello) = 2.400 € minimo, fino a 21.000 € nei casi più gravi.
Inoltre la struttura viene sospesa fino a regolarizzazione e gli annunci possono essere rimossi d'ufficio dai portali su segnalazione del Ministero del Turismo.
Come regolarizzare in 48 ore
- Apri pratica CIN su BDSR (bdsr.ministeroturismo.gov.it) con SPID — vedi la nostra guida CIN
- Inserisci il codice in tutti gli annunci online (campo dedicato su Airbnb e Booking)
- Stampa e affiggi il cartello CIN all'ingresso dell'immobile (formato A4 minimo, ben visibile)
- Conserva la ricevuta della pratica BDSR: in caso di controllo dimostra la regolarizzazione in corso
Riduzione e ravvedimento
La sanzione ammette pagamento in misura ridotta entro 60 giorni dalla notifica (di norma il doppio del minimo edittale, secondo art. 16 L. 689/1981). Per la sanzione minima da 800 €, significa pagare 1.600 € invece dell'importo pieno irrogabile.
Se la violazione viene sanata spontaneamente prima del controllo, alcuni Comuni applicano il ravvedimento operoso con riduzione fino a 1/3, ma la prassi non è uniforme.
Controlli in Puglia: dove sono più frequenti
I controlli sono gestiti da Polizia Locale e Guardia di Finanza, spesso su segnalazione del SUAP comunale o dei vicini. Le città con più verbali nel 2025 sono Bari, Lecce, Polignano a Mare, Ostuni e Gallipoli. Nelle località balneari l'attività di verifica si concentra tra giugno e settembre.
Il Ministero del Turismo ha annunciato per il 2026 un sistema di matching automatico tra annunci pubblicati sui portali e database BDSR: gli annunci senza CIN valido verranno segnalati automaticamente ai Comuni competenti.
Approfondisci
Per il quadro normativo: guida CIN affitti brevi Puglia, differenze CIN vs CIS Puglia, comunicazione Alloggiati Web, tassa di soggiorno per comune, soglia del terzo immobile e cedolare.
Decisione e costi: checklist per aprire un affitto breve in Puglia, cedolare secca 21% o 26%.
FAQ
Posso pubblicare un annuncio senza CIN in attesa che venga rilasciato?
No. Anche in attesa del rilascio definitivo devi inserire il codice provvisorio assegnato dal portale BDSR al momento dell'apertura della pratica. Pubblicare senza alcun codice fa scattare la sanzione da 500 € a 5.000 € per annuncio.
Se ho più immobili e CIN diversi, devo esporre cartelli diversi?
Sì, ogni unità abitativa deve avere il proprio CIN, esposto sull'ingresso della specifica unità. In un palazzo con più appartamenti gestiti come affitto breve, ogni porta deve riportare il proprio codice.
Cosa succede se Airbnb rimuove il mio annuncio per CIN mancante?
Airbnb e Booking dal 2025 disattivano automaticamente gli annunci segnalati dal Ministero. Per riattivarli devi inserire il CIN valido nel campo dedicato e attendere la verifica della piattaforma (24–72 ore).
Il property manager è solidalmente responsabile?
Solo se figura come dichiarante su BDSR o come gestore formale presso il Comune. Diversamente la sanzione è a carico del proprietario, che potrà eventualmente rivalersi sul gestore in sede civile in base al contratto.
Ultimo aggiornamento: 08/05/2026. Fonti: Agenzia delle Entrate, Ministero del Turismo (BDSR), Regione Puglia, Polizia di Stato.