Le masserie pugliesi sono il prodotto turistico ad alto budget per eccellenza: ticket medio 380-650 €/notte, target internazionale, eventi privati e wedding come moltiplicatori di revenue. Ma sono anche l'asset più capital-intensive e operativamente complesso del mercato.
Numeri di mercato 2025 — masseria 6 camere con piscina
- ADR medio annuo: 480 €
- Occupazione: 52%
- Fatturato whole-rental: 180.000-230.000 €
- Fatturato per-camera: 220.000-280.000 €
- Wedding/eventi privati: +30.000-80.000 € (5-10 eventi/anno)
Investimento medio (Valle d'Itria / Murgia / Salento)
- Acquisto rustico da restaurare: 280.000-450.000 €
- Ristrutturazione completa con piscina: 280.000-500.000 €
- Arredamento e textile: 60.000-120.000 €
- Costi tecnici, oneri, AIA, paesaggistica: 25.000-45.000 €
- Totale chiavi in mano: 650.000-1.100.000 €
Classificazione regionale: cosa scegliere
L.R. 11/1999 e Reg. Puglia 9/2020 distinguono: agriturismo (richiede attività agricola prevalente, vincoli IAP/CdL), masseria didattica, casa vacanze plurilocale, country house, dimora storica. La forma scelta determina IVA (10% agriturismo, 22% casa vacanze), regime fiscale, possibilità di servire pasti, eventi.
Esempio €→€ — masseria 6 camere, Cisternino
Lordo 220.000 €. OTA 26.000 €, PM specializzato luxury 18% (39.600 €), staff (housekeeping + maintenance + concierge): 38.000 €, utenze 9.500 €, manutenzione 12.000 €, marketing/photo/PR 8.000 €, assicurazione + commercialista 4.500 €. Operativo 82.400 €.
Cedolare 26% (oltre primo immobile) = 57.200 €. Netto: 25.200 €. Su investimento 850.000 €: 2,9%. La marginalità si fa con il direct booking (40% diretto = +18.000 € l'anno) e con weddings/eventi.
Quando il modello regge
- Quando l'acquisto è sotto 600k € o si ha un'eredità immobiliare
- Quando c'è un partner operativo in loco (non gestibile da remoto)
- Quando si costruisce un brand proprio (sito + Instagram + PR internazionale)
- Quando si aprono linee revenue accessorie: cooking class, oil tasting, eventi
Approfondisci
Per il quadro normativo: guida CIN affitti brevi Puglia, differenze CIN vs CIS Puglia, comunicazione Alloggiati Web, tassa di soggiorno per comune, soglia del terzo immobile e cedolare.
Decisione e costi: checklist per aprire un affitto breve in Puglia, cedolare secca 21% o 26%.
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FAQ
Meglio agriturismo o casa vacanze?
Agriturismo se sei IAP/CdL e produci olio/vino. Altrimenti casa vacanze plurilocale è più semplice ma meno marginale.
Posso fare wedding?
Sì previa SCIA pubblico spettacolo, piano sicurezza, autorizzazione comunale; alcuni Comuni (Ostuni, Cisternino) limitano gli eventi/anno.
Conviene un operatore terzo o gestire in proprio?
Per masserie >5 camere serve quasi sempre un'organizzazione strutturata: PM luxury specializzato o staff interno.
Ultimo aggiornamento: 10/06/2026. Fonti: Agenzia delle Entrate, Ministero del Turismo (BDSR), Regione Puglia, Polizia di Stato.