Affidare un immobile a un property manager significa consegnare reddito, adempimenti e reputazione online a qualcun altro. Eppure la maggior parte dei contratti viene firmata dopo una telefonata e una percentuale.
Queste dodici domande sono quelle che, nella nostra esperienza, distinguono una gestione professionale da un problema che si scopre a stagione iniziata.
Domande 1-4: economia del contratto
- Qual è la commissione e su quale base viene calcolata: lordo incassato o netto dopo piattaforme?
- Le pulizie sono incluse, riaddebitate all'ospite o addebitate al proprietario?
- Esistono costi fissi mensili, di setup, fotografici o di listing?
- Chi sostiene i costi delle cancellazioni e dei rimborsi decisi dalla piattaforma?
Domande 5-7: adempimenti e responsabilità
Chi trasmette le schedine ad Alloggiati Web e con quale delega? Chi versa la tassa di soggiorno e fornisce le ricevute? Chi risponde in caso di sanzione per adempimento omesso?
La risposta corretta è sempre la stessa: il gestore esegue, documenta e si assume la responsabilità dell'esecuzione. Se il contratto scarica tutto sul proprietario, la commissione sta pagando solo l'annuncio.
Domande 8-9: trasparenza dei dati
Chiedi di vedere un rendiconto mensile reale, anonimizzato. Deve contenere prenotazioni, canale, ADR, notti vendute, commissioni, pulizie, tassa di soggiorno e netto al proprietario.
Poi chiedi se l'annuncio resta intestato a te: è la differenza tra portarti via storico e recensioni quando cambi gestore, e ripartire da zero.
Domande 10-11: pricing e canali
Con quale frequenza viene rivista la tariffa e su quali dati? Un pricing aggiornato una volta a stagione non è revenue management, è un listino.
Su quanti canali viene distribuito l'immobile e quanta parte del fatturato arriva dal canale diretto? È lì che si recuperano i punti di commissione.
Domanda 12: come si esce
Durata del contratto, preavviso di recesso, gestione delle prenotazioni già confermate e restituzione degli accessi. Un contratto serio prevede un'uscita ordinata; uno con vincoli lunghi e penali segnala che il gestore teme il confronto.
Chiedi anche cosa succede alle recensioni e agli account: il proprietario deve poter riprendere il controllo in pochi giorni.
Perché Timeless Puglia
Rispondiamo a queste dodici domande prima che vengano poste: commissione unica e trasparente, adempimenti eseguiti e documentati da noi, rendiconto mensile completo, annunci intestati al proprietario e recesso senza penali.
Sugli adempimenti manteniamo un tasso di errore dello 0%, e il proprietario ha in ogni momento accesso ai numeri della propria casa.
Approfondisci
Per il quadro normativo: guida CIN affitti brevi Puglia, differenze CIN vs CIS Puglia, comunicazione Alloggiati Web, tassa di soggiorno per comune, soglia del terzo immobile e cedolare.
Decisione e costi: checklist per aprire un affitto breve in Puglia, cedolare secca 21% o 26%.
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FAQ
Quanto costa un property manager in Puglia?
In genere tra il 15% e il 25% del lordo, con differenze rilevanti su cosa è incluso: pulizie, biancheria, adempimenti e fotografie.
L'annuncio deve essere intestato a me o al gestore?
Al proprietario: così storico, recensioni e punteggio restano tuoi anche in caso di cambio gestore.
Chi è responsabile se salta un adempimento?
Deve essere il gestore, se il contratto prevede che sia lui a eseguirlo: verifica che sia scritto esplicitamente.
Ogni quanto va rivisto il pricing?
Almeno settimanalmente in alta stagione e su ogni evento rilevante: un listino fisso lascia sul tavolo il 15-25% del fatturato.
Ultimo aggiornamento: 11/03/2027. Fonti: Agenzia delle Entrate, Ministero del Turismo (BDSR), Regione Puglia, Polizia di Stato.