Quanto si guadagna davvero con un Airbnb in Puglia nel 2026? La domanda più cercata da chi sta valutando l'investimento — e quella su cui circolano i numeri più gonfiati. In questa guida lavoriamo con dati reali di mercato (AirDNA, Otalio, dashboard PriceLabs aggregate Puglia 2025) e con la fiscalità italiana 2026 effettivamente applicata: cedolare secca 21% sul primo immobile e 26% dal secondo al quarto (Legge di Bilancio 2024).
Lavoriamo su un trilocale di 60-75 mq, 4 posti letto, in zona centrale o costiera. Il modello vale per la stragrande maggioranza degli host pugliesi.
Lordo annuo per città (mediana di mercato 2025)
- Bari centro / Murat: ADR 118 €, occupazione 68% → 29.300 € lordi
- Lecce centro storico: ADR 132 €, occupazione 64% → 30.800 € lordi
- Polignano a Mare: ADR 168 €, occupazione 58% → 35.500 € lordi
- Ostuni centro: ADR 145 €, occupazione 55% → 29.100 € lordi
- Gallipoli (zona Baia Verde): ADR 158 €, occupazione 52% → 30.000 € lordi
- Monopoli: ADR 142 €, occupazione 60% → 31.100 € lordi
- Alberobello (trullo 2 cam): ADR 175 €, occupazione 56% → 35.800 € lordi
Costi reali annui (appartamento 70 mq con piscina condominiale o senza)
- Commissioni Airbnb/Booking: 14-18% sul lordo (≈ 4.500 €)
- Pulizie + lavanderia (turnover medio 80 cambi/anno): 2.800-3.600 €
- Utenze (luce, gas, acqua, internet): 1.800-2.400 €
- IMU seconda casa + TARI: 900-1.400 €
- Manutenzione ordinaria + piccoli rinnovi: 800-1.200 €
- Assicurazione RC + danni: 280-450 €
- Property manager full service (opzionale): 18-25% sul lordo
- Tassa di soggiorno (raccolta e versata, non costo netto)
Esempio €→€ — Bari, gestione autonoma
Lordo 29.300 € − OTA 4.700 € − pulizie 3.200 € − utenze 2.000 € − IMU/TARI 1.100 € − manutenzione 900 € − assicurazione 350 € = 17.050 € operativo.
Cedolare secca 21% sul lordo (29.300 €) = 6.153 €. Netto in tasca: 10.897 €/anno. Rendimento su un immobile da 180.000 €: 6,05%.
Esempio €→€ — Polignano, con property manager
Lordo 35.500 € − OTA 5.700 € − PM 20% (7.100 €) − pulizie incluse in PM − utenze 2.200 € − IMU/TARI 1.300 € − manutenzione 1.000 € − assicurazione 400 € = 17.800 € operativo.
Cedolare 21% = 7.455 €. Netto: 10.345 €/anno. Rendimento su immobile 280.000 €: 3,7%. Il PM costa ma libera 600-800 ore/anno.
Cosa abbassa drasticamente il guadagno
- Foto amatoriali (–15-20% di occupazione)
- Prezzo statico senza dynamic pricing (–8-12% ADR)
- Minimum stay troppo alto fuori stagione (–10% occupazione)
- Recensioni sotto 4,7 (l'algoritmo Airbnb declassa)
- Cancellation policy 'flessibile' senza buffer (rischio buchi)
Cosa lo alza
- Piscina/jacuzzi: +25-40% ADR in alta stagione
- Self check-in 24/7: +12-18% conversione
- Direct booking sul tuo sito: zero OTA, +14% margine
- Apertura a soggiorni mensili in bassa stagione: +6.000-9.000 €/anno
Approfondisci
Per il quadro normativo: guida CIN affitti brevi Puglia, differenze CIN vs CIS Puglia, comunicazione Alloggiati Web, tassa di soggiorno per comune, soglia del terzo immobile e cedolare.
Decisione e costi: checklist per aprire un affitto breve in Puglia, cedolare secca 21% o 26%.
FAQ
Quanto guadagna in media un host in Puglia?
Mediana 2025: 10.000-14.000 € netti/anno per un trilocale ben gestito. Top quartile (luxury, trulli, ville) 25.000-45.000 €.
Conviene aprire partita IVA?
No fino al 4° immobile e senza servizi accessori. La cedolare secca è quasi sempre più conveniente.
Quanto incide la stagionalità?
Giugno-settembre genera il 55-65% del fatturato annuo in tutta la Puglia. Bari città è l'unica con stagionalità più piatta.
Ultimo aggiornamento: 10/06/2026. Fonti: Agenzia delle Entrate, Ministero del Turismo (BDSR), Regione Puglia, Polizia di Stato.