La domanda arriva quasi sempre nello stesso momento: quando il secondo o terzo immobile inizia a produrre reddito serio. La risposta non è ideologica, è aritmetica.
Abbiamo simulato tre scenari reali del 2027 con ricavi di 25.000€, 55.000€ e 90.000€, confrontando cedolare secca, forfettario e regime ordinario d'impresa, contributi INPS inclusi.
Scenario 1 — 25.000€ di ricavi
Con un solo immobile la cedolare al 21% costa 5.250€ e chiude la partita. Il forfettario con coefficiente 40% produrrebbe un imponibile di 10.000€, imposta 500€ al 5% ma con contributi INPS gestione commercianti da circa 4.500€ fissi: totale superiore.
Vince la cedolare secca, senza discussione.
Scenario 2 — 55.000€ su tre immobili
Dal secondo immobile scatta il 26% su tutti tranne uno a scelta. Imposta stimata: circa 13.400€. Con partita IVA forfettaria l'imponibile è 22.000€, imposta al 15% pari a 3.300€ più contributi per circa 5.800€: totale 9.100€.
Qui la partita IVA inizia a convenire, ma vanno considerati costi di commercialista, gestione separata e obblighi SCIA.
Scenario 3 — 90.000€ e più immobili
Sopra la soglia dei 85.000€ il forfettario decade. Si entra in regime ordinario, dove i costi sono deducibili: pulizie, biancheria, utenze, commissioni, ammortamenti.
Con costi reali intorno al 45% dei ricavi, il regime ordinario batte quasi sempre la cedolare al 26%.
Il fattore che tutti dimenticano
L'apertura di partita IVA comporta SCIA al SUAP, obblighi di sicurezza da struttura ricettiva e fatturazione elettronica. Non è solo una scelta fiscale: è un cambio di natura dell'attività.
Perché Timeless Puglia
Forniamo al commercialista rendiconti per immobile già strutturati per la scelta del regime, con tutti i costi tracciati.
Sugli adempimenti che gestiamo direttamente il tasso di errore è dello 0%.
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Per il quadro normativo: guida CIN affitti brevi Puglia, differenze CIN vs CIS Puglia, comunicazione Alloggiati Web, tassa di soggiorno per comune, soglia del terzo immobile e cedolare.
Decisione e costi: checklist per aprire un affitto breve in Puglia, cedolare secca 21% o 26%.
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FAQ
Sotto quale soglia conviene la cedolare secca?
Fino a circa 30.000€ di ricavi con uno o due immobili la cedolare resta quasi sempre la scelta più conveniente.
Quando conviene la partita IVA forfettaria?
Indicativamente sopra i 45.000-50.000€ di ricavi, quando il risparmio d'imposta supera i contributi INPS fissi.
Il forfettario si può usare fino a quanto?
Fino a 85.000€ di ricavi annui; oltre si passa al regime ordinario.
Aprire partita IVA obbliga alla SCIA?
Sì, l'attività imprenditoriale richiede SCIA al SUAP comunale e i requisiti previsti per le strutture ricettive.
Ultimo aggiornamento: 06/05/2027. Fonti: Agenzia delle Entrate, Ministero del Turismo (BDSR), Regione Puglia, Polizia di Stato.