Le commissioni Airbnb (3% host + 14% ospite) e Booking (15-18%) mangiano una fetta importante: il direct booking diventa interessante oltre i 100 soggiorni l'anno.
Vediamo quando, come e con quali tool.
Commissioni reali confrontate
- Airbnb: 3% host + 14% ospite (totale ~17%)
- Booking.com: 15-18% al netto
- Vrbo: 8% host + 6% ospite
- Direct booking: 1.5-2.9% gateway pagamento
Quando direct conviene
Sopra 100 soggiorni/anno: ROI sito + Lodgify positivo.
Se hai ospiti ricorrenti (corporate, famiglie estive ricorrenti).
Per immobili luxury: ADR alto = commissioni più pesanti in assoluto.
Strategia mix ottimale
- Anno 1: 100% portali, build recensioni
- Anno 2: 80% portali / 20% direct ospiti ripetuti
- Anno 3+: 60% portali / 40% direct via sito + SEO locale
Tool per direct booking
- Lodgify: sito + booking engine 35 €/mese
- Stays.net: italiano, integrazione totale
- Sito custom WordPress + plugin
Compliance & sicurezza con Timeless Puglia
Il nostro modello: 65% direct booking medio sui contratti maturi, con sito SEO ottimizzato + remarketing.
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Approfondisci
Per il quadro normativo: guida CIN affitti brevi Puglia, differenze CIN vs CIS Puglia, comunicazione Alloggiati Web, tassa di soggiorno per comune, soglia del terzo immobile e cedolare.
Decisione e costi: checklist per aprire un affitto breve in Puglia, cedolare secca 21% o 26%.
FAQ
Ospiti diretti si fidano davvero?
Sì se sito è professionale, c'è chat live e recensioni Airbnb importate.
Posso usare Airbnb e direct insieme?
Sì, con channel manager evita overbooking.
Ultimo aggiornamento: 25/05/2026. Fonti: Agenzia delle Entrate, Ministero del Turismo (BDSR), Regione Puglia, Polizia di Stato.