Mettere a reddito un immobile su Airbnb genera diversi obblighi fiscali che spesso vengono scoperti tardi: ritenuta del portale, cedolare secca, IMU, tassa di soggiorno e — in alcuni casi — IVA. Ecco il quadro completo 2026 per host privati e property manager.
Capire chi versa cosa è il primo passo per non ritrovarsi con avvisi bonari dell'Agenzia delle Entrate o sanzioni del Comune.
Cosa trattiene Airbnb (e cosa no)
- Ritenuta 21% sui ricavi lordi (acconto cedolare)
- Versata entro il 16 del mese successivo
- Certificazione Unica entro 16 marzo dell'anno dopo
- Tassa soggiorno: dal 2024 raccolta e versata da Airbnb in molti Comuni
- Commissione 3% host (NON è una tassa)
Cedolare secca: la scelta più diffusa
21% sul primo immobile, 26% dal 2° al 4°. Sostituisce IRPEF, addizionali e imposta di registro. Si esercita l'opzione direttamente in dichiarazione (quadro RB del modello Redditi PF). Dal 5° immobile diventa attività d'impresa.
Regime alternativo: IRPEF ordinaria
Si dichiara il 95% dei ricavi (5% di abbattimento forfettario) e si applica l'aliquota IRPEF marginale (23-43%) + addizionali regionali/comunali. Conviene solo a redditi bassi o con detrazioni significative.
IMU e tassazione immobile
- IMU dovuta come seconda casa (no esenzione prima casa)
- Aliquote 2026 medie Puglia: 0,86-1,06%
- TARI dovuta dal proprietario o dal gestore (regolamento comunale)
- Nessuna addizionale specifica per affitti brevi
IVA: serve la partita IVA?
No per il privato fino a 4 immobili in cedolare secca. Sì dal 5° immobile o se offri servizi alberghieri (colazione, cambio biancheria giornaliero, reception). In quel caso: IVA 10% e regime forfettario o ordinario.
Tassa di soggiorno 2026 in Puglia
- Bari: 1,00-3,00 €/notte
- Lecce: 1,50-2,50 €/notte
- Polignano a Mare: 2,00-3,50 €/notte
- Ostuni: 2,00-3,00 €/notte
- Alberobello: 2,00-3,00 €/notte
- Versamento trimestrale al Comune (o tramite Airbnb dove attivo)
Come dichiarare in modello Redditi PF
- Quadro RB: dati catastali e ricavi
- Casella 'cedolare' barrata + aliquota 21% o 26%
- Quadro LC: riepilogo cedolare
- Quadro RN: liquidazione imposta
- Crediti per ritenuta OTA: indicati in quadro RB
Doppia tassazione: il rischio nascosto
Se non scali correttamente la ritenuta del 21% versata da Airbnb, finisci per pagarla due volte. Verifica sempre la Certificazione Unica che il portale invia a marzo e riporta il dato in dichiarazione.
Errori più costosi del 2025
- Dimenticare la tassa di soggiorno (sanzioni 25-500 € per omissione)
- Non barrare casella cedolare = applicata IRPEF ordinaria
- Confondere ricavi netti (post commissioni) con lordi (imponibile)
- Saltare CIN/CIS (sanzioni 500-5.000 €)
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Approfondisci
Per il quadro normativo: guida CIN affitti brevi Puglia, differenze CIN vs CIS Puglia, comunicazione Alloggiati Web, tassa di soggiorno per comune, soglia del terzo immobile e cedolare.
Decisione e costi: checklist per aprire un affitto breve in Puglia, cedolare secca 21% o 26%.
FAQ
Devo aprire partita IVA per Airbnb?
No, se hai fino a 4 immobili come privato e non offri servizi alberghieri.
Airbnb segnala i miei ricavi all'Agenzia delle Entrate?
Sì, dal 2024 con DAC7 e dal 2017 con la ritenuta del 21%.
Posso scaricare le spese di ristrutturazione?
No in cedolare secca. Sì in IRPEF ordinaria (e bonus edilizi se applicabili).
La tassa di soggiorno la pago io o l'ospite?
La paga l'ospite, tu la incassi e la versi al Comune (o lo fa Airbnb dove attivo).
Ultimo aggiornamento: 04/06/2026. Fonti: Agenzia delle Entrate, Ministero del Turismo (BDSR), Regione Puglia, Polizia di Stato.