Nel 2026 la battaglia tra condomini e host di affitti brevi in Puglia è entrata in una fase nuova: 3 sentenze recenti (Cassazione, Tribunale di Bari, Tribunale di Lecce) hanno confermato il diritto del proprietario ad affittare in breve termine, ridimensionando la portata delle delibere assembleari.
Ecco le 3 massime che ogni host pugliese deve conoscere, i testi ufficiali e la strategia difensiva da usare in assemblea o davanti al giudice.
Sentenza 1: Cassazione, Sez. II, n. 4802/2026
La Corte ha stabilito che 'la delibera assembleare che vieti in via generalizzata la locazione turistica breve è nulla per eccesso di potere, non incidendo la locazione su parti comuni né alterando la destinazione d'uso residenziale dell'immobile'. Massima: la sola circostanza che l'immobile sia affittato a turisti non integra di per sé un uso incompatibile con la destinazione abitativa.
Come citarla in assemblea condominiale
Testo suggerito da mettere a verbale: 'Ai sensi della sentenza Cass. Sez. II n. 4802/2026, ogni delibera che vieti la locazione breve del mio immobile è nulla per eccesso di potere. Esprimo formale opposizione a qualsiasi modifica del regolamento in tal senso e mi riservo di impugnare la delibera nei termini di legge.'
Sentenza 2: Tribunale di Bari, sez. III civile, n. 2374/2026
Il Tribunale di Bari ha respinto la richiesta di un condominio in zona Poggiofranco che voleva far cessare un'attività di affitto breve. Motivazione: 'Le clausole regolamentari contrattuali che vietano attività turistiche vanno interpretate restrittivamente e non si estendono automaticamente a locazioni brevi non imprenditoriali'. Applicazione pratica: se il tuo regolamento parla di 'attività ricettive' o 'B&B', l'affitto breve civilistico non ci rientra automaticamente.
Sentenza 3: Tribunale di Lecce, n. 1856/2026
Il caso: condominio in centro storico di Lecce aveva multato un host per 'disturbo alla quiete' per rumore ospiti. Il Tribunale ha annullato la sanzione: 'Il rumore occasionale di turisti non integra molestia condominiale se non superiore alla normale tollerabilità (art. 844 c.c.). Il condominio non può sanzionare autonomamente senza intervento della Polizia Municipale.' Ha anche condannato il condominio alle spese: 3.400 €.
Cosa NON possono fare i condomini nel 2026
- Vietare in via generale gli affitti brevi con delibera semplice (serve unanimità + regolamento contrattuale)
- Multare direttamente l'host per rumore/disagio senza intervento autorità
- Impedire l'accesso a corti/scale agli ospiti (violazione uso parti comuni)
- Modificare il regolamento con maggioranza semplice se il regolamento è contrattuale
- Segnalare al Comune per 'abusivismo' se hai CIN e CIS regolari
Cosa possono invece fare (e prepararti a gestire)
- Chiedere maggioranza qualificata per ripartizione spese condominiali (art. 1123 c.c.)
- Segnalare rumore SOLO tramite Polizia Municipale (verbale ufficiale)
- Richiedere maggior contribuzione TARI/spese comuni se documentano usura eccessiva
- Adottare regolamento contrattuale con unanimità (raramente ottenibile)
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FAQ
Il condominio può obbligarmi a chiudere l'affitto breve?
No, se hai CIN, CIS e non violi il regolamento contrattuale. Serve una decisione del Tribunale civile con danno concreto dimostrato. Tempi medi 2026: 18-30 mesi.
Cosa fare se ricevo una diffida dal condominio?
Non rispondere di persona. Passa la diffida a un legale entro 15 giorni. Le sentenze 2026 sono nettamente favorevoli agli host: non farti intimidire dalle prime lettere.
Serve maggioranza specifica per vietare Airbnb?
Regolamento contrattuale (unanimità di tutti i condòmini + nota trascritta). Con maggioranza semplice non si può. Punto legale confermato da Cass. 4802/2026.
Ultimo aggiornamento: 22/07/2026. Fonti: Agenzia delle Entrate, Ministero del Turismo (BDSR), Regione Puglia, Polizia di Stato.